Correção da área do imóvel no cadastro que serve de base ao IPTU

Por que a metragem define o imposto

O art. 32 do Código Tributário Nacional define o fato gerador do imposto predial e territorial urbano como a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, localizado na zona urbana do município.

O art. 33 fixa a base de cálculo: o valor venal do imóvel. E o parágrafo único esclarece que, na determinação da base, não se considera o valor dos bens móveis mantidos no imóvel, em caráter permanente ou temporário, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.

O valor venal é apurado pela legislação municipal a partir de elementos do cadastro imobiliário, entre eles a área do terreno e a área construída. Área errada no cadastro produz valor venal errado — e, por consequência, imposto a maior em todos os exercícios afetados.

Onde a divergência costuma nascer

Quatro origens explicam a maior parte dos casos:

• cadastro construído a partir de projeto aprovado, e não do que foi efetivamente edificado;
• demolição parcial ou desmembramento que nunca foi comunicado ao município;
• recadastramento por levantamento aerofotogramétrico, que estima áreas e pode incluir coberturas, varandas ou construções vizinhas;
• erro de digitação na conversão de dados entre sistemas antigos e novos.

Saber a origem ajuda a escolher a prova. Divergência decorrente de projeto aprovado exige demonstrar o que existe hoje; divergência de levantamento remoto exige medição em campo.

A prova que sustenta o pedido

Reclamação sem laudo raramente prospera. Reúna:

• matrícula atualizada do imóvel, que traz a descrição registrada;
• planta e memorial descritivo, quando existirem;
• levantamento topográfico ou laudo de medição assinado por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica;
• fotografias datadas do imóvel;
• carnês dos exercícios anteriores, que mostram desde quando a área divergente é aplicada;
• habite-se ou certidão de conclusão, quando houver.

O laudo é o documento central: ele traduz a realidade física em números que o município pode conferir.

Como formular o pedido de revisão

O requerimento é dirigido ao órgão fazendário municipal responsável pelo cadastro imobiliário, com pedido expresso de retificação da área e de revisão do lançamento dos exercícios afetados.

Estruture em três partes: a descrição do erro, com o número cadastral e a área lançada; a demonstração da área real, remetendo ao laudo; e o pedido, que deve incluir tanto a correção para o futuro quanto a revisão dos lançamentos anteriores ainda alcançáveis pelos prazos aplicáveis.

Protocolize e guarde o número. Se o município indeferir sem análise técnica do laudo, a decisão fica atacável por falta de motivação, e a discussão pode seguir para o Judiciário.

O que fazer com o que já foi pago

Corrigido o cadastro, abre-se a questão do indébito: os valores pagos a maior nos exercícios anteriores comportam restituição ou compensação, conforme a legislação municipal e observados os prazos aplicáveis.

Esse pedido precisa ser expresso e quantificado. Monte um demonstrativo por exercício, comparando o imposto lançado com o que seria devido pela área correta.

Imagine um imóvel lançado com 180 metros quadrados de área construída quando o levantamento demonstra 120. A diferença de sessenta metros quadrados percorreu cada exercício e cada taxa calculada sobre a mesma base. Corrigir apenas o futuro deixa na mesa o valor pago a mais durante anos.

Quando esse pedido pede um tributarista

Revisão de lançamento envolve prova técnica, cálculo por exercício e prazos que fecham a porta do indébito. Advogado tributarista pode instruir o requerimento com o laudo, quantificar os valores pagos a maior e discutir judicialmente a recusa imotivada, com documentos tratados de forma remota.