Base de cálculo do ITBI quando o imóvel é arrematado em leilão
Quem arremata um imóvel em hasta pública costuma levar um susto na hora de recolher o ITBI: o município exige o imposto sobre o valor de avaliação judicial, bem mais alto do que o preço efetivamente pago no leilão — que costuma ser inferior justamente por se tratar de venda forçada. Essa diferença movimenta boa parte das discussões sobre ITBI em arrematação, e a resposta hoje é relativamente clara na jurisprudência. Este texto explica qual é a base de cálculo correta, por que o valor da arrematação prevalece sobre o valor de avaliação e o que fazer quando o município insiste em cobrar sobre o valor maior.
Fato gerador e a regra geral do art. 38 do CTN
O art. 35 do CTN define a transmissão de bens imóveis, por ato entre vivos, a título oneroso, como fato gerador do ITBI — e a arrematação em hasta pública é uma forma de transmissão onerosa, ainda que decorra de execução judicial e não de negociação direta entre vendedor e comprador. O art. 38 do CTN fixa a base de cálculo como o valor venal dos bens transmitidos, o que gerou, por décadas, a prática municipal de cobrar sobre o valor de avaliação constante do processo de execução, e não sobre o preço obtido na praça.
Por que o valor da arrematação prevalece
A jurisprudência consolidada, inclusive à luz da tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal em repercussão geral sobre a base de cálculo do ITBI, entende que o valor da transação declarado pelas partes é o critério legítimo, e que o município só pode arbitrar valor diferente mediante processo administrativo próprio, com direito a contraditório — não pode simplesmente substituir o preço pago por uma referência interna. Em arrematação judicial, esse raciocínio se aplica com força ainda maior: o preço da arrematação é fixado em hasta pública, sob fiscalização do juízo, e reflete o valor de mercado no contexto daquela venda forçada, sendo o critério objetivo mais confiável disponível — muitas vezes até mais confiável do que o valor venal usado para o IPTU, que é atualizado por planta genérica e não reflete o estado real do imóvel.
Como pedir o recolhimento pelo valor correto
Na prática, quando a prefeitura emite a guia de ITBI com base no valor de avaliação, e não no valor da arrematação, o arrematante tem dois caminhos: impugnar administrativamente o lançamento antes de pagar, juntando o auto de arrematação e a carta de arrematação como prova do preço efetivo, ou recolher sob protesto e pedir a restituição do valor pago a maior, com correção monetária, no prazo prescricional de cinco anos contado do pagamento indevido. A via judicial (mandado de segurança, quando ainda cabível, ou ação de repetição de indébito) fica reservada para quando a via administrativa é indeferida.
Quando a cobrança sobre o valor de avaliação pode ser mantida
Nem toda arrematação afasta o valor de avaliação: se o valor pago em hasta pública for manifestamente incompatível com a realidade do imóvel — por exemplo, resultado de um único lance simbólico em leilão com pouquíssima concorrência —, alguns municípios e até decisões judiciais têm resguardado a possibilidade de o Fisco questionar o valor mediante processo administrativo próprio, e não de forma automática. Por isso vale reunir, além da carta de arrematação, elementos que demonstrem que o leilão teve publicidade regular e disputa efetiva entre licitantes.
Diferença entre arrematação e adjudicação para o ITBI
Vale distinguir a arrematação, em que um terceiro oferta lance e leva o bem, da adjudicação, em que o próprio credor da execução requer que o imóvel lhe seja transferido em pagamento da dívida por falta de licitantes. Nos dois casos há transmissão sujeita ao ITBI, mas a base de cálculo na adjudicação costuma seguir o valor da avaliação judicial atualizada, e não um preço de lance, justamente porque não houve disputa de mercado capaz de formar um preço mais confiável do que a avaliação. Quem recebe o imóvel por adjudicação, portanto, não pode alegar a mesma tese usada na arrematação com lance, e deve se preparar para discutir eventual excesso apenas se a avaliação estiver desatualizada ou incorreta.
Perguntas frequentes
O prazo para pedir restituição do ITBI pago a maior é de quanto tempo?
Cinco anos, contados da data do pagamento indevido, conforme o regime geral de prescrição para repetição de indébito tributário.
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