Cobrança de IPTU de quem ocupa imóvel sem título registrado

Quem o CTN elege como contribuinte

O art. 34 do Código Tributário Nacional é curto e abrangente: contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

O art. 32 fecha o desenho descrevendo o fato gerador em três situações alternativas sobre imóvel urbano — ser proprietário, ser titular do domínio útil ou simplesmente possuir o bem por natureza ou por acessão física.

São três figuras alternativas, e a última — possuidor a qualquer título — é justamente a que alcança quem ocupa sem registro. A ausência de escritura não é, por si, defesa contra o lançamento.

A distinção que a jurisprudência construiu

Nem toda posse tem a mesma natureza. A leitura consolidada distingue a posse com ânimo de dono, exercida como se proprietário fosse e apta a gerar usucapião, da posse precária ou derivada de relação contratual, como a do locatário ou do comodatário.

A primeira aproxima o ocupante da figura do art. 34. A segunda, não: o inquilino não é contribuinte do imposto, ainda que o contrato o obrigue a pagar perante o locador — obrigação contratual entre as partes, que não altera a sujeição passiva perante o município.

Em loteamento irregular ou em ocupação consolidada, a posse costuma ser exercida com ânimo de dono, com construção, benfeitorias e permanência longa. É essa configuração que sustenta a cobrança.

O que o pagamento significa e o que não significa

Pagar o imposto não regulariza o imóvel nem substitui a titularidade. Não gera escritura, não supre o registro e não convalida o loteamento.

Por outro lado, o recolhimento continuado tem valor probatório relevante em outra frente: ele integra o conjunto que demonstra posse mansa, pacífica e prolongada, útil em eventual ação de usucapião ou em processo de regularização fundiária.

Guarde os carnês pagos e os comprovantes. Eles custam pouco hoje e podem valer muito na regularização futura.

O que verificar antes de aceitar o lançamento

Alguns pontos merecem conferência específica em ocupações irregulares:

• se a área está mesmo na zona urbana traçada pela lei municipal, com pelo menos dois dos melhoramentos que o § 1º do art. 32 exige — calçamento com escoamento de águas pluviais, água encanada, esgoto, iluminação pública ou escola e posto de saúde nas imediações;
• se a área lançada corresponde à efetivamente ocupada, e não ao lote projetado no parcelamento irregular;
• se há duplicidade de lançamento, situação comum quando o loteador continua figurando no cadastro;
• se o município oferece isenção ou desconto para imóveis de baixo valor venal ou para famílias em situação específica, o que depende de lei local.

Um contraste que ajuda a decidir

Uma família ocupa há quinze anos um lote em parcelamento não registrado, construiu casa, paga contas de consumo em nome próprio e recebe o carnê. A posse com ânimo de dono está configurada, e a cobrança encontra apoio no art. 34.

Outra pessoa aluga uma casa nesse mesmo loteamento e recebe o carnê em seu nome por indicação do cadastro desatualizado. Aqui há erro de sujeição passiva: locatário não é contribuinte, e o pedido de retificação cadastral deve identificar quem exerce a posse com ânimo de dono.

A diferença entre os dois casos não está no papel — nenhum dos dois tem escritura. Está na natureza da posse.

Quando vale procurar orientação jurídica

Discussão sobre sujeição passiva, duplicidade de lançamento e uso dos comprovantes na regularização fundiária envolve direito tributário e imobiliário ao mesmo tempo. Advogado pode revisar o lançamento, pedir a retificação cadastral e orientar sobre a regularização da posse, com documentos tratados a distância.