Comprar fração ideal em condomínio fechado sem registro é seguro?

O que a Lei 6.766/1979 exige para um loteamento ser regular

A Lei 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano, define no art. 2º que loteamento e desmembramento dependem de aprovação da prefeitura e de registro no cartório de imóveis antes de qualquer venda de lote. Quando o empreendedor pula essa etapa e, em vez de lotear, apenas fraciona uma matrícula única em cotas ideais vendidas como se fossem terrenos individuais, ele tenta contornar a exigência legal usando a forma do condomínio para vender o que, na essência, é um loteamento. A lei não olha para o rótulo do contrato: olha para o que foi feito no terreno — arruamento, quadras, lotes demarcados — e exige registro sempre que essas características aparecem, independentemente de o papel chamar aquilo de fração ideal.

Por que a promessa de indivisão perpétua não se sustenta no Código Civil

É comum o vendedor garantir que a fração ideal nunca será dividida, como se cada comprador tivesse, na prática, um lote exclusivo e definitivo. O Código Civil, no art. 1.320, trata a indivisão sobre coisa comum como algo temporário: qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, e a convenção de indivisão entre coproprietários só vale por prazo determinado, renovável, nunca superior a cinco anos por vez. Isso significa que a promessa de que a área nunca será redividida ou disputada entre os cotitulares não tem respaldo jurídico permanente: um dos coproprietários originais, um herdeiro ou um credor pode, em algum momento, pedir a extinção do condomínio e forçar a venda judicial de tudo, inclusive da parte que o comprador acredita ser sua.

A responsabilidade penal do loteador e o risco de embargo

O art. 50 da Lei 6.766/1979 tipifica como crime contra a Administração Pública dar início a loteamento ou desmembramento sem autorização do órgão público competente. Na prática, isso expõe o empreendedor a responder criminalmente, mas também expõe o comprador a um risco concreto: a prefeitura pode embargar as obras de infraestrutura, negar habite-se, impedir a ligação regular de água e luz e, em casos extremos, determinar a demolição de construções erguidas sobre área não regularizada. Quem compra a fração ideal não vira réu automaticamente, mas fica com o imóvel preso a um processo administrativo ou judicial que pode se arrastar por anos sem solução.

Documentos que revelam a irregularidade antes da compra

Antes de pagar qualquer valor, vale exigir três documentos e conferir cada um com atenção:

• Matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, verificando se já existe desmembramento em lotes individuais ou se a área continua una;
• Certidão da prefeitura confirmando se existe projeto de loteamento aprovado e registrado, com o respectivo número de registro no cartório;
• Contrato de compra e cessão, lido com atenção a qualquer cláusula que fale em fração ideal, condomínio fechado ou indivisão, sinal de que o lote físico prometido não corresponde a uma matrícula própria.

A ausência de qualquer um desses documentos, ou a existência de promessas verbais sobre regularização futura, é o principal indicador de que o negócio está fora da lei.

Caminho para quem já comprou e descobriu a irregularidade

Quem já assinou contrato e percebeu a irregularidade tem duas frentes possíveis. No campo extrajudicial, cabe notificação formal ao loteador cobrando a regularização do parcelamento junto à prefeitura e ao cartório, além de representação ao Ministério Público, que pode instaurar inquérito civil e propor ação civil pública para forçar a regularização ou a reparação dos compradores. No campo judicial, é possível pedir a resolução do contrato por descumprimento da obrigação de entregar imóvel regularizável, com devolução dos valores pagos e, dependendo da prova de má-fé do vendedor, indenização por perdas e danos. A ação corre na vara cível comum, dado o valor normalmente envolvido nesses negócios.

Quando o comprador não consegue reverter o negócio

Nem toda compra de fração ideal irregular é recuperável integralmente. Se o comprador tinha ciência inequívoca da irregularidade no momento da assinatura — por exemplo, quando o próprio contrato descreve a pendência de registro e o comprador aceitou o risco por escrito — a alegação de vício de consentimento perde força. Também pesa contra o pedido de devolução integral o fato de o loteador já ter iniciado, de boa-fé, o processo de regularização junto à prefeitura, ainda que não concluído: nesse cenário, tribunais tendem a determinar a conclusão do processo em vez de desfazer o negócio, sobretudo se o comprador já ocupa o terreno há anos.

A leitura da matrícula, da certidão municipal e do contrato antes da assinatura, ou a montagem do dossiê de regularização depois que o problema já apareceu, costuma exigir apoio técnico: um advogado que atua com regularização fundiária pode conferir a documentação do lote, redigir a notificação ao loteador e conduzir a ação cabível, recebendo procuração eletrônica e cópias digitalizadas do contrato mesmo quando o comprador mora em cidade diferente da do empreendimento.