Vendi um imóvel: como apurar e pagar o ganho de capital
O imposto não incide sobre o preço total da venda, mas sobre o ganho: a diferença positiva entre valor de alienação e custo de aquisição ajustado pelas despesas e benfeitorias legalmente admitidas. A apuração deve ser feita no GCAP do ano da operação, antes da DIRPF do ano seguinte. Na venda à vista, o vendedor residente no Brasil paga o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação. Na venda a prazo, o ganho é apropriado proporcionalmente a cada parcela, e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao respectivo recebimento. Antes de aplicar alíquotas, teste as isenções. A venda do único imóvel por até R$ 440 mil pode ser isenta se não houve outra alienação imobiliária nos cinco anos anteriores. A venda de imóvel residencial também pode ter isenção total ou proporcional quando o produto é reinvestido em imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, benefício utilizável uma vez a cada cinco anos.
Reúna contrato, custo e despesas da operação
Use o valor efetivamente contratado e recebido, observando a venda à vista ou a prazo. O custo começa no valor histórico declarado e pode incorporar aquisição, construção, ampliação e benfeitorias comprovadas nas condições legais. Corretagem suportada pelo vendedor e outros itens admitidos devem ser documentados.
Não atualize o imóvel pelo preço de mercado apenas porque valorizou. Nota fiscal, recibo, matrícula, escritura e comprovante de pagamento sustentam o custo. Sem prova, reforma alegada pode ser desconsiderada.
Teste a isenção do único imóvel de até R$ 440 mil
A regra alcança a venda por valor igual ou inferior a R$ 440 mil do único imóvel da pessoa, considerado individualmente, em condomínio ou comunhão, desde que ela não tenha realizado outra alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não, nos cinco anos anteriores. O imóvel pode ser residencial, comercial, urbano ou rural.
O teto olha o valor de venda, não o ganho. Unicidade e carência precisam ser confirmadas no patrimônio do vendedor e, conforme o caso, na comunhão ou condomínio.
Verifique o reinvestimento residencial em 180 dias
Na venda de imóvel residencial, o produto aplicado na compra, em nome do vendedor, de imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias pode isentar o ganho. Aplicação parcial gera isenção proporcional e tributação da parte não reinvestida. O prazo conta da celebração do primeiro contrato de venda quando houver mais de uma alienação.
A opção deve ser marcada no GCAP e só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. A orientação administrativa exclui terreno, construção ou mera reforma, mas a jurisprudência do STJ admite, em seu recorte, usar o produto para quitar financiamento de imóvel residencial já adquirido. Documente datas e finalidade.
Aplique as alíquotas progressivas ao ganho tributável
Depois das isenções e reduções, a parcela do ganho até R$ 5 milhões paga 15%; de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 17,5%; de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões, 20%; e o que exceder R$ 30 milhões, 22,5%. As faixas são progressivas: uma venda com ganho acima de R$ 5 milhões não aplica 17,5% ao ganho inteiro.
Imóveis antigos podem ter reduções por data de aquisição, calculadas no GCAP. Não substitua o programa por uma multiplicação única se houver fatores, venda parcelada ou coproprietários.
Preencha o GCAP no ano da venda
Baixe o GCAP correspondente ao ano-calendário, cadastre imóvel, adquirente, datas, valores, custo, parcelas, reduções e opção de isenção. Revise o demonstrativo e gere o DARF. Em venda a prazo, o programa distribui o ganho proporcionalmente aos recebimentos, conforme a regra aplicável.
No ano seguinte, importe os dados para a DIRPF. Mesmo ganho isento e operação com reinvestimento precisam ser informados; a declaração anual não substitui a apuração feita no ano da alienação.
Pague no prazo e preserve a memória
Para vendedor residente, o imposto da venda à vista vence no último dia útil do mês seguinte ao da alienação. Na venda parcelada, cada fração do ganho acompanha o recebimento e vence no último dia útil do mês seguinte à parcela. Atraso recebe multa e juros. Se o prazo dos 180 dias ainda estiver aberto, o GCAP trata a opção e eventual imposto conforme a realização do reinvestimento; siga a orientação específica em vez de simplesmente aguardar sem registro.
Venda herdada, custo incerto, permuta ou operação societária pode exigir análise individual. Advogado ou contador deve explicar alternativas sem prometer isenção e respeitar as regras profissionais de publicidade.
Perguntas frequentes
Vendi por R$ 500 mil e lucrei R$ 50 mil: pago imposto sobre R$ 500 mil?
Não. A base geral é o ganho de R$ 50 mil, antes de considerar isenções e reduções aplicáveis. Na primeira faixa, a alíquota é de 15%.
Comprar outro imóvel em 180 dias sempre zera o imposto?
Não. A regra exige venda e compra de imóveis residenciais no Brasil, opção no GCAP e reinvestimento do produto; aplicação parcial gera isenção apenas proporcional.
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