Isenção do único imóvel exige três verificações antes da venda
A venda do único imóvel pode ficar isenta de Imposto de Renda quando o valor de alienação é igual ou inferior a R$ 440 mil. O benefício do art. 23 da Lei 9.250/1995 não depende de comprar outro bem nem de usar o dinheiro para moradia. Ele exige, porém, que o vendedor possua um único imóvel e não tenha feito outra alienação imobiliária nos cinco anos anteriores. Essa última condição é mais ampla do que “não ter vendido”. Doação, dação em pagamento e outra transferência a qualquer título podem consumir a carência, ainda que não tenham gerado imposto. Por isso, a conferência deve alcançar contratos, partilhas e demais saídas patrimoniais do quinquênio, não apenas escrituras de compra e venda.
O teto considera o valor da alienação, não o lucro
Os R$ 440 mil são comparados com o preço pelo qual o imóvel é alienado. Não se usa somente a diferença entre preço e custo, nem o valor líquido depois da corretagem. Uma casa vendida por R$ 430 mil pode passar por esse requisito mesmo que tenha valorizado muito; outra vendida por R$ 450 mil não recebe a isenção apenas porque o ganho foi pequeno.
Contrato, escritura, comprovantes e GCAP precisam mostrar valores coerentes. Fracionar artificialmente o preço ou esconder parcela paga por fora cria informação inexata e não reduz o valor real da operação.
Único imóvel inclui diferentes espécies de bem
A orientação da Receita alcança o único imóvel possuído individualmente, em condomínio ou em comunhão. Ele pode ser casa, apartamento, terreno, terra nua, imóvel comercial, industrial, urbano ou rural. A regra não é exclusiva da residência onde o contribuinte mora.
A palavra “único” exige inventário patrimonial completo. Fração de outro imóvel, unidade em construção adquirida por contrato e direitos aquisitivos podem alterar o diagnóstico. Em patrimônio comum do casal ou copropriedade, identifique quem aliena, qual parcela lhe pertence e como os bens constam das declarações antes de aplicar a isenção.
Qualquer alienação anterior pode reiniciar os cinco anos
A carência legal não se limita a outra venda tributada. A Receita considera qualquer alienação de imóvel a qualquer título nos cinco anos anteriores, tributada ou não. O Perguntão 2026 dá como exemplo a dação em pagamento: ela impede usar o benefício numa nova alienação dentro do período.
Monte uma linha do tempo com datas dos contratos e títulos. Aquisição de imóvel não é alienação, mas pode fazer desaparecer o requisito de unicidade. Já a saída de um bem pode afetar a carência mesmo quando o contribuinte terminou o ato possuindo apenas um imóvel.
Não confunda esta isenção com a regra dos 180 dias
Na isenção de R$ 440 mil, o destino do dinheiro é irrelevante. Na regra do art. 39 da Lei 11.196/2005, venda e aquisição precisam envolver imóveis residenciais e o produto deve ser aplicado dentro de 180 dias. São benefícios autônomos, com requisitos e controles diferentes.
Testar as duas hipóteses pode ser útil, mas não se deve misturar seus elementos. Comprar outro imóvel não cura a falta de unicidade ou uma alienação feita no quinquênio para fins do art. 23.
Registre a operação mesmo quando o ganho for isento
Apure a venda no GCAP do ano da operação, selecione a hipótese correta e guarde a memória que demonstra preço, unicidade e carência. No ano seguinte, importe ou informe a alienação na DIRPF, dê baixa no bem e declare o ganho isento no campo adequado.
A isenção elimina o imposto sobre o ganho, não a obrigação de prestar informações quando a declaração for exigida. Matrículas, contratos, declarações anteriores e documentos de outras transferências sustentam a escolha se houver malha.
Perguntas frequentes
Vendi meu único imóvel por R$ 440 mil exatos: o teto foi ultrapassado?
Não. A lei admite valor de alienação igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que unicidade e carência de cinco anos também sejam atendidas.
Doar um imóvel conta para a trava de cinco anos?
Pode contar, porque a condição abrange qualquer alienação imobiliária a qualquer título, e não apenas venda com imposto. Confira a data e a natureza da transferência.
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