Do atraso à execução extrajudicial do imóvel: qual é a sequência?
O atraso de uma prestação não transfere o imóvel ao credor no dia seguinte. Nos contratos garantidos por alienação fiduciária, porém, a Lei nº 9.514/1997 permite uma execução extrajudicial no Registro de Imóveis. Há uma sequência obrigatória: carência, intimação para purgar a mora, eventual consolidação da propriedade e leilões públicos. Cada marco muda o valor necessário para regularizar a operação e as medidas ainda disponíveis. O primeiro cuidado é identificar a garantia registrada e a finalidade do financiamento. O art. 26-A cria regras especiais para aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor, excetuado o consórcio. Fora desse recorte, aplicam-se as regras gerais dos arts. 26 e 27. Uma proposta comercial do banco pode coexistir com o procedimento, mas não substitui nem suspende os prazos sem confirmação escrita.
A carência vem antes da intimação registral
A lei não exige um número nacional e uniforme de parcelas atrasadas. O contrato pode estabelecer a carência depois da qual o credor requer a intimação; se não estabelecer, o art. 26, § 2º-A, fixa carência de 15 dias. Esse período não se confunde com os 15 dias concedidos pela intimação para pagamento.
Antes de receber o ato do Registro de Imóveis, o devedor pode pedir boleto atualizado, uso do FGTS quando preencher as regras próprias ou uma renegociação. Nenhuma dessas alternativas é obrigatória para o credor, e um atendimento em curso não paralisa automaticamente a execução. Protocolo, valor proposto, validade da oferta e declaração expressa de suspensão são informações que precisam ficar documentadas.
A intimação abre prazo de 15 dias para a purgação
A requerimento do credor, o oficial intima o devedor e, quando houver, o terceiro fiduciante. O art. 26, § 1º, exige, no prazo de 15 dias, o pagamento da prestação vencida e das que vencerem até a data do pagamento, além de juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos, condomínio e despesas de cobrança e intimação.
Não basta presumir que o valor de uma parcela encerra o procedimento. Convém obter a memória discriminada, conferir a data-limite indicada pelo cartório e pagar pelo canal formal informado. Purgada a mora, o contrato convalesce; o oficial entrega ao credor as quantias recebidas, descontadas as despesas cabíveis.
O imóvel residencial pode ter uma janela antes da averbação
Quando o crédito custeou a moradia adquirida ou construída pelo próprio devedor, a disciplina especial do art. 26-A manda averbar a consolidação somente 30 dias depois do término da intimação. Até a data efetiva da averbação, o devedor ou o terceiro fiduciante pode pagar as parcelas vencidas e as despesas legais indicadas, fazendo o contrato convalescer.
Essa proteção não é uma prorrogação universal. Ela não alcança automaticamente imóvel comercial, investimento, empréstimo garantido por imóvel nem operação de consórcio. A certidão atualizada da matrícula revela se a consolidação já foi averbada; uma estimativa verbal do banco não substitui essa verificação.
Consolidada a propriedade, começam os leilões e a preferência
Na regra geral, esgotada a purgação, o oficial averba a consolidação depois de comprovado o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O credor deve promover o primeiro leilão em até 60 dias do registro. Se o maior lance não alcançar o valor mínimo do primeiro certame, o segundo ocorre nos 15 dias seguintes.
Da consolidação averbada até a data do segundo leilão, o fiduciante tem preferência para adquirir o imóvel pelo preço legal, que reúne dívida, despesas, seguros, tributos, condomínio, custos de consolidação e da nova aquisição. Esse direito foi introduzido em 2017 e teve sua redação atualizada em 2023; não é a mesma coisa que purgar apenas as parcelas vencidas.
Sobra, saldo e desocupação dependem do desfecho
Se houver venda e o preço superar dívida, despesas e encargos, o art. 27, § 4º, manda entregar a sobra ao fiduciante nos cinco dias seguintes. Se faltar dinheiro, a regra geral preserva a cobrança do saldo remanescente, com o cálculo previsto nos §§ 5º-A e 6º-A. No regime residencial específico do art. 26-A, a inexistência de lance que alcance o referencial mínimo no segundo leilão extingue a dívida com quitação recíproca.
A consolidação ou a arrematação também não inicia, sozinha, uma contagem privada de 60 dias para sair. O art. 30 prevê reintegração concedida liminarmente pelo Judiciário, com desocupação em 60 dias, quando comprovada a consolidação. Até a imissão na posse podem incidir encargos do imóvel e taxa de ocupação. Por isso, matrícula, intimação, demonstrativo da dívida, editais e comunicações dos leilões devem ser lidos em conjunto.
Perguntas frequentes
O banco precisa oferecer renegociação antes de pedir a intimação?
Não há obrigação geral de apresentar acordo antes da execução da alienação fiduciária. Se houver proposta, peça condições completas e confirmação escrita sobre eventual suspensão do procedimento; negociação sem essa confirmação não interrompe prazo legal.
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