Como exercer a preferência antes do segundo leilão do imóvel
A consolidação encerra a purgação simples, mas não elimina todas as possibilidades do fiduciante. O art. 27, § 2º-B, assegura preferência para adquirir o imóvel desde a averbação da consolidação até a data do segundo leilão. O dispositivo foi incluído pela Lei nº 13.465/2017 e recebeu nova redação em 2023. Não se trata de igualar o lance de outra pessoa nem de retomar o financiamento pelo valor atrasado. É uma aquisição pelo preço composto na própria lei, com novos tributos e emolumentos.
A janela começa na averbação e termina no segundo leilão
Antes da consolidação, o caminho adequado é purgar a mora quando a lei ainda permite. Depois da averbação, a preferência substitui essa possibilidade econômica e permanece apenas até a data de realização do segundo certame. A comunicação dos leilões é, por isso, essencial para conhecer a data final.
A lei não prolonga a preferência porque o fiduciante pediu uma simulação, buscou crédito ou contestou um encargo. Qualquer adiamento precisa resultar de alteração formal do calendário ou decisão competente.
O preço reúne muito mais do que o saldo em atraso
O valor inclui a dívida na forma legal, despesas, prêmios de seguro, encargos legais, condomínio e tributos. Soma também ITBI e laudêmio eventualmente pagos para consolidar, custos dos procedimentos de cobrança e leilão e, na nova aquisição, tributos, custas e emolumentos de responsabilidade do fiduciante.
Por isso, a planilha deve discriminar data-base e cada parcela do preço. Um número global sem memória impede conferir pagamentos já feitos, despesas duplicadas ou itens estranhos ao art. 27.
Formalização exige manifestação inequívoca e recursos disponíveis
O § 2º-B não cria formulário nacional nem obriga o credor a financiar a recompra. O interessado deve manifestar por escrito o exercício da preferência, solicitar cálculo atualizado, indicar o contrato e a matrícula e obter instruções de pagamento e do ato registral. Protocolo sem pagamento não conclui a aquisição.
Se houver recursos de terceiro ou novo financiamento, o cronograma precisa caber antes do segundo leilão. Aprovação de crédito, avaliação e registro têm prazos próprios; a preferência não os suspende.
Preferência e purgação resolvem momentos jurídicos diferentes
Na purgação, o devedor paga parcelas vencidas e itens do art. 26 ou 26-A, e o contrato convalesce. Na preferência, a propriedade já pertence plenamente ao fiduciário e ocorre nova aquisição, com os custos de consolidação e transmissão. A diferença explica por que a segunda via costuma exigir quantia maior.
Também não se confunde com “distrato”. Entregar o imóvel, desistir da compra ou exercer preferência são negócios diferentes, com efeitos próprios sobre dívida, posse e registro.
Recusa ou cálculo incompatível precisam ser documentados
Peça resposta escrita se o credor não fornecer cálculo, não reconhecer a janela ou incluir valor sem explicação. Reúna contrato, matrícula atualizada, intimação, comunicação dos leilões e prova de disponibilidade financeira. Esses documentos permitem avaliar correção administrativa ou medida judicial antes da data-limite.
Uma ação não prorroga automaticamente o direito nem garante aquisição. Tutela urgente depende dos requisitos processuais e de prova concreta de que a preferência foi exercida em tempo e pelo preço legal.
Comunicação dos leilões delimita a data final real
O credor deve comunicar datas, horários e locais nos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico. Peça a correspondência, o comprovante de envio e eventual alteração do calendário. A matrícula mostra a consolidação; a ata comprova quando o segundo leilão ocorreu.
Falta de comunicação pode ser juridicamente relevante, mas não autoriza o devedor a presumir que a preferência ficará aberta indefinidamente. Se o credor mantém o certame e recusa o exercício, a providência precisa ser tomada antes da data conhecida, com prova do pedido, do cálculo e da capacidade de pagamento.
Perguntas frequentes
Preferência significa que posso cobrir o maior lance do leilão?
Não. O preço do fiduciante é o conjunto previsto no art. 27, § 2º-B, e o exercício deve ocorrer até a data do segundo leilão. Não é direito de igualar posteriormente a proposta vencedora.
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