Como funcionam os dois leilões após a consolidação do imóvel?
Depois da consolidação, a Lei nº 9.514/1997 exige leilão público. O primeiro busca o valor atribuído ao imóvel; o segundo trabalha com os referenciais da dívida e, na regra geral, com a possibilidade de o credor aceitar um lance menor dentro do piso legal. A reforma de 2023 ampliou o prazo do primeiro certame e mudou os efeitos de insuficiência. Não existe uma resposta única para “a dívida acabou?”. É necessário separar o regime especial do imóvel residencial do devedor, descrito no art. 26-A, da regra geral do art. 27.
Primeiro leilão em até 60 dias usa o valor do imóvel
O fiduciário deve promover o primeiro leilão em até 60 dias contados do registro da consolidação. O piso é o valor do imóvel e o critério de revisão previstos no contrato. Se a base usada para o ITBI da consolidação for maior, ela prevalece como mínimo.
Lance inferior não é aceito como venda nesse certame. Nessa hipótese, realiza-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes. Datas, horários e locais dos dois atos devem ser comunicados ao devedor e ao terceiro fiduciante nos endereços contratuais, inclusive eletrônico.
Segundo leilão geral combina dívida e metade da avaliação
Na regra geral, o segundo leilão aceita o maior lance igual ou superior à dívida integral, despesas, emolumentos, prêmios de seguro, tributos e condomínio. Se ninguém alcança esse total, o fiduciário pode, a seu exclusivo critério, aceitar proposta de pelo menos metade do valor de avaliação do bem.
Essa faculdade não garante ao licitante a aceitação de qualquer lance de 50%, nem permite preço abaixo desse piso. Se a venda produzir menos que o total devido, o saldo remanescente pode continuar exigível conforme os §§ 5º-A e 6º-A.
Imóvel residencial do devedor segue regra especial
No financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, exceto consórcio, o art. 26-A exige no segundo leilão lance ao menos igual à dívida garantida mais despesas, seguros, tributos e condomínio. Se nenhuma oferta atende ao referencial, a dívida se extingue com quitação recíproca, e o credor fica com livre disponibilidade.
Essa extinção é uma exceção definida pelo objeto e pela finalidade do financiamento. Não deve ser estendida a imóvel comercial, home equity ou outra operação apenas porque o devedor mora no bem.
Venda com sobra e certame frustrado são eventos distintos
Quando há venda, o credor apura dívida, despesas e encargos. O que exceder esse total, incluída a indenização de benfeitorias mencionada pela lei, deve ser entregue ao fiduciante nos cinco dias seguintes. Se o produto for insuficiente fora da exceção residencial, pode haver saldo executável.
Se não aparece lance aceito, não houve arrematação pelo banco. A propriedade já estava consolidada; após o segundo leilão frustrado, o fiduciário passa à livre disponibilidade e fica dispensado de entregar sobra inexistente. Edital, atas e demonstrativo final distinguem essas situações.
Perguntas frequentes
O banco vira arrematante quando ninguém oferece lance?
Não automaticamente. Sem lance aceito não existe arrematação; o banco já detinha a propriedade consolidada e, cumpridos os leilões, pode obter livre disponibilidade. Uma oferta do próprio credor, se houver, deve ser identificada na ata e observar as regras do certame.
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