Art. 27 da Lei 9.514: os dois leilões e o que sobra da dívida
Depois que o banco consolida a propriedade do imóvel financiado, o art. 27 da Lei 9.514/1997 obriga a vendê-lo em leilão público, não a ficar simplesmente com o bem. Para quem perdeu o imóvel, é aqui que se decide quanto ainda se deve, se há dinheiro a receber de volta e em que prazo tudo isso acontece. A regra passou por mudanças importantes com a Lei 14.711/2023, que ajustou prazos e, principalmente, o destino do saldo quando a venda não cobre toda a dívida. Ler o art. 27 com essa atualização evita expectativas erradas em qualquer dos lados.
Primeiro leilão em 60 dias e o piso da metade da avaliação
Consolidada a propriedade, o fiduciário tem 60 dias, contados do registro da consolidação, para promover o primeiro leilão público. Esse prazo era de 30 dias e foi ampliado pela Lei 14.711/2023. No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel definido no contrato, na forma do inciso VI do art. 24.
Se ninguém cobre esse valor, realiza-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes. Nele aceita-se o maior lance desde que iguale ou supere o valor integral da dívida, das despesas e dos encargos; não havendo lance nesse patamar, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar oferta que corresponda a pelo menos a metade do valor de avaliação do bem.
Devolução das sobras e a recíproca quitação em cinco dias
Quando o imóvel é arrematado por valor maior do que o total devido, o § 4º do art. 27 obriga o credor a entregar ao devedor, nos cinco dias seguintes à venda, a importância que sobejar. Esse cálculo inclui o valor da indenização por benfeitorias e é feito depois de deduzir a dívida, as despesas e os encargos do imóvel definidos no § 3º.
A lei diz que essa entrega importa em recíproca quitação e afasta a parte final do art. 516 do Código Civil. Na prática, o devedor tem direito de conferir a conta: prêmios de seguro, tributos, condomínio e comissão do leiloeiro entram como dedução, mas nada além do previsto pode reduzir o que lhe cabe receber.
Quando ainda resta dívida: o saldo remanescente depois de 2023
Muita gente acredita que perder o imóvel encerra a dívida. Desde a Lei 14.711/2023 isso não é mais automático. Pelo § 5º-A do art. 27, se o produto do leilão não bastar para pagar a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado por ação de execução. Para calcular esse saldo, o § 6º-A manda deduzir da dívida atualizada o valor correspondente ao referencial mínimo de arrematação.
A exceção relevante é o art. 26-A: no financiamento do imóvel residencial do próprio devedor, inclusive por consórcio, o saldo que sobrar é extinto e não há cobrança da diferença. Fora dessa hipótese, quem entrega o imóvel deve conferir o cálculo do saldo antes de aceitá-lo como devido.
O direito de preferência do devedor até o segundo leilão
Mesmo depois da consolidação, o devedor não fica sem saída até a venda. O § 2º-B do art. 27 assegura, da averbação da consolidação até a data do segundo leilão, o direito de preferência para readquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida e dos encargos.
Esse direito não se confunde com purgar a mora do art. 26, que já não cabe após a consolidação: aqui o devedor recompra o bem pelo valor total apurado, e não apenas pagando as parcelas atrasadas. Ainda assim, é a última oportunidade prática de manter o imóvel, e o interessado deve manifestá-la ao credor dentro dessa janela, de preferência por escrito.
Perguntas frequentes
O banco é obrigado a me avisar as datas dos leilões?
Sim. O § 2º-A do art. 27 determina que as datas, os horários e os locais dos leilões sejam comunicados ao devedor por correspondência dirigida aos endereços do contrato, inclusive o endereço eletrônico. A falta dessa comunicação pode ser discutida judicialmente como vício do procedimento.
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