Financiamento quitado, matrícula ainda presa ao banco: o que fazer

Os 30 dias do art. 25, §1º, contam da quitação, não do pedido

O art. 25, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 dá ao credor fiduciário 30 dias, contados da liquidação da dívida, para fornecer o termo de quitação. O marco é a efetiva liquidação apurada segundo o contrato e os pagamentos comprovados; não é necessariamente a data de um pedido posterior, nem pode ser reduzido sem prova à data em que um valor isolado entrou na conta do banco. Se a instituição sustentar saldo residual, deve identificá-lo e demonstrar sua base contratual.

O termo de quitação é o título normalmente apresentado ao Registro de Imóveis para cancelar a propriedade fiduciária, conforme o § 2º. A demora do credor não transforma o gravame em dívida existente, mas exige providência documental ou judicial para ajustar a matrícula.

A multa de 0,5% ao mês por atraso na entrega do termo

Desde a alteração trazida pela Lei 14.711/2023, o §1º-A do artigo 25 prevê expressamente que o descumprimento do prazo de 30 dias gera multa em favor de quem deveria ter recebido o termo, no valor de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. Essa penalidade corre enquanto o banco não regulariza a pendência, e costuma ser pouco cobrada porque o ex-mutuário simplesmente não sabe que ela existe.

É um valor calculado sobre o contrato original, não sobre o saldo residual, o que faz a multa crescer de forma relevante quando a demora se estende por vários meses — situação comum quando o pedido de baixa fica perdido entre setores do banco.

Quando o atraso não é do banco: portabilidade e pendências residuais

Nem toda demora configura descumprimento. O §3º do artigo 25 esclarece que, quando a quitação decorre de portabilidade do financiamento para outra instituição, não há emissão de termo de quitação propriamente dito — o registro é apenas averbado como transferido, e o novo credor passa a figurar na matrícula. Também é comum que o banco aponte, de forma legítima, saldo residual de tarifas, seguro obrigatório ou taxa de administração ainda pendente, o que impede a quitação formal até a regularização desse valor menor.

Antes de cobrar judicialmente, vale confirmar por escrito com o banco se existe algum resíduo contratual — muitas vezes a solução é simples e evita uma disputa desnecessária.

Documentos para reunir antes de cobrar a baixa

• Comprovante da última parcela paga, com data e valor;
• Extrato de todas as parcelas do financiamento, se disponível no aplicativo ou agência;
• Protocolo de qualquer pedido anterior de termo de quitação, feito por telefone, e-mail ou agência;
• Certidão de matrícula atualizada, para comprovar que a alienação fiduciária ainda consta averbada;
• Contrato de financiamento original, para calcular o valor sobre o qual incide a multa.

Caminho extrajudicial e judicial para destravar a matrícula

O primeiro passo é a reclamação formal ao banco, por protocolo escrito, e, se não houver resposta em prazo razoável, o registro de reclamação no Banco Central pelo canal de atendimento a reclamações do consumidor bancário. Persistindo a omissão, cabe ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido de multa diária e a indenização legal do §1º-A, na Justiça Estadual, geralmente tramitando pelo rito comum ou, quando o valor permitir, pelo Juizado Especial Cível.

Exemplo hipotético: um casal quitou o financiamento em janeiro e, em julho, ainda não recebera o termo de quitação nem conseguira vender o imóvel para custear um novo apartamento maior. Levantando o histórico de pagamento e o protocolo do primeiro pedido, feito em fevereiro, eles reuniram base para cobrar judicialmente tanto a baixa quanto a multa acumulada por cinco meses de atraso. Quem enfrenta essa resistência do banco depois de já ter cumprido integralmente o contrato pode buscar orientação jurídica particular, com atendimento inteiramente digital, para calcular a multa devida e formalizar a cobrança da baixa registral.