Matrícula do imóvel: o registro que identifica o bem
Antes de assinar qualquer papel numa compra de imóvel, existe um documento que conta, em ordem cronológica, tudo o que já aconteceu com aquele bem: quem foi dono, quais dívidas recaíram sobre ele, se existe alguma penhora em andamento e se há promessa de venda registrada em favor de terceiros. Esse documento é a matrícula, e ignorá-la é o erro mais caro que um comprador pode cometer.
Um número único para cada imóvel
A Lei de Registros Públicos determina que cada imóvel tenha uma matrícula própria no Livro 2 do cartório competente, aberta na primeira vez em que o bem é registrado. A partir dali, todo ato relativo ao imóvel, seja transferência de propriedade, seja simples anotação de um fato, é lançado naquela mesma matrícula, formando um histórico contínuo e público.
O que a certidão de matrícula atualizada revela
A certidão mostra o proprietário atual, a descrição do imóvel com metragem e confrontações, eventuais ônus reais como hipoteca ou usufruto, penhoras determinadas por processos judiciais e registros de contratos de locação com direito de preferência averbado. É a partir dela que se descobre se o vendedor realmente pode transferir o bem livre de disputas.
Diferença entre matrícula, registro e averbação
A matrícula é o continente: o espaço reservado ao imóvel dentro do livro do cartório. O registro e a averbação são os atos lançados dentro dela. O registro normalmente transfere ou constitui direitos, como a compra e venda; a averbação apenas anota fatos que alteram a situação do imóvel sem transferir domínio, como uma reforma ou uma mudança de estado civil do proprietário.
Quando a matrícula não corresponde à realidade do imóvel
É possível que a descrição registrada não reflita mais a área real, sobretudo em imóveis rurais que sofreram desmembramento informal ao longo de décadas. Nesses casos, providências como retificação de área, usucapião ou georreferenciamento costumam ser necessárias antes de qualquer negócio seguro envolvendo o bem.
Perguntas frequentes
Quem pode pedir a certidão de matrícula de um imóvel?
Qualquer pessoa pode solicitar a certidão junto ao cartório de registro de imóveis competente, pagando o emolumento devido, já que o registro imobiliário é público.
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