Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA
DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ART. 1.030, II, DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TEMA N. 492 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.
ADESÃO INEQUÍVOCA. COMPORTAMENTO CONCLUDENTE DO PROPRIETÁRIO.
RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Cuida-se de juízo de retratação em recurso especial, nos termos
do art. 1.030, II, do Código de Processo Civil, em virtude de
determinação da egrégia Vice-Presidência deste Superior Tribunal de
Justiça. Originalmente, a Terceira Turma havia dado provimento ao
recurso especial interposto pela empresa loteadora, para afastar a
cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores, sob o
fundamento de inexistência de ato formal de associação. Após a
interposição de recurso extraordinário pela associação, os autos
foram devolvidos a esta Turma para eventual adequação do julgado ao
entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal na Reclamação n.
63.411/SP, julgada em processo envolvendo as mesmas partes.
- O procedimento de retratação previsto no art. 1.030, II, do
Código de Processo Civil, visa a garantir a uniformidade da
jurisprudência e a observância dos precedentes vinculantes firmados
pelos Tribunais Superiores, permitindo a reanálise de decisão
anteriormente proferida para alinhá-la a novo entendimento
consolidado.
- O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n. 695.911/SP
(Tema n. 492 da Repercussão Geral), fixou a tese de que é
"inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de
anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se
torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares
de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i)
já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos
adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis".
- Em caso envolvendo as mesmas partes dos presentes autos (Rcl
63.411/SP), a Suprema Corte, ao interpretar o alcance da referida
tese, consignou que a condição de instituidora do loteamento, somada
à participação de seu sócio na criação e administração da
associação de moradores, configura ciência e aquiescência
inequívocas, suprindo a necessidade de um ato formal de associação e
legitimando a cobrança das taxas.
- As instâncias ordinárias firmaram a premissa fática, insuscetível
de reexame nesta esfera extraordinária, de que a empresa ora
demandada não apenas instituiu o loteamento, mas também participou
ativamente da constituição da associação demandante, evidenciando
comportamento concludente que manifesta adesão à estrutura
organizacional e aos seus consectários financeiros. A recusa ao
pagamento, nesse cenário, representa comportamento contraditório que
atenta contra a boa-fé objetiva.
- O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, ao confirmar a obrigação de pagamento, alinhou-se à
interpretação que veio a ser chancelada pelo Supremo Tribunal
Federal, não merecendo, portanto, a reforma que lhe foi imposta pela
decisão objeto da retratação.
- Em juízo de retratação, nega-se provimento ao recurso especial.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA
DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ART. 1.030, II, DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TEMA N. 492 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.
ADESÃO INEQUÍVOCA. COMPORTAMENTO CONCLUDENTE DO PROPRIETÁRIO.
RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Cuida-se de juízo de retratação em recurso especial, nos termos
do art. 1.030, II, do Código de Processo Civil, em virtude de
determinação da egrégia Vice-Presidência deste Superior Tribunal de
Justiça. Originalmente, a Terceira Turma havia dado provimento ao
recurso especial interposto pela empresa loteadora, para afastar a
cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores, sob o
fundamento de inexistência de ato formal de associação. Após a
interposição de recurso extraordinário pela associação, os autos
foram devolvidos a esta Turma para eventual adequação do julgado ao
entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal na Reclamação n.
63.411/SP, julgada em processo envolvendo as mesmas partes.
2. O procedimento de retratação previsto no art. 1.030, II, do
Código de Processo Civil, visa a garantir a uniformidade da
jurisprudência e a observância dos precedentes vinculantes firmados
pelos Tribunais Superiores, permitindo a reanálise de decisão
anteriormente proferida para alinhá-la a novo entendimento
consolidado.
3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n. 695.911/SP
(Tema n. 492 da Repercussão Geral), fixou a tese de que é
"inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de
anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se
torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares
de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i)
já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos
adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis".
4. Em caso envolvendo as mesmas partes dos presentes autos (Rcl
63.411/SP), a Suprema Corte, ao interpretar o alcance da referida
tese, consignou que a condição de instituidora do loteamento, somada
à participação de seu sócio na criação e administração da
associação de moradores, configura ciência e aquiescência
inequívocas, suprindo a necessidade de um ato formal de associação e
legitimando a cobrança das taxas.
5. As instâncias ordinárias firmaram a premissa fática, insuscetível
de reexame nesta esfera extraordinária, de que a empresa ora
demandada não apenas instituiu o loteamento, mas também participou
ativamente da constituição da associação demandante, evidenciando
comportamento concludente que manifesta adesão à estrutura
organizacional e aos seus consectários financeiros. A recusa ao
pagamento, nesse cenário, representa comportamento contraditório que
atenta contra a boa-fé objetiva.
6. O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, ao confirmar a obrigação de pagamento, alinhou-se à
interpretação que veio a ser chancelada pelo Supremo Tribunal
Federal, não merecendo, portanto, a reforma que lhe foi imposta pela
decisão objeto da retratação.
7. Em juízo de retratação, nega-se provimento ao recurso especial.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins
e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED LEI:013465 ANO:2017
- LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
ART:01030 INC:00002
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2083153 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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