Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2259166 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. Caso em exame”; “II. Questão em discussão”; “III. Razões de decidir”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: 23cb9c609968292d0968e8657d5fa9b2451ad11810537618d5fb0ca3f628cad7. SHA-256 do comentário: df86d8d8a706c5bb3a699fdfdf642c3b3da50974515b876b23dfa0a2c6302f96.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, ajuizada por promitente-compradora, reduziu o percentual de retenção para 25% dos valores pagos. 2. A Recorrente sustenta violação ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, incluído pela Lei n. 13.786/2018, ao argumento de que o acórdão recorrido teria afastado, de forma indevida, o percentual de retenção de 10% do valor do contrato previsto no referido dispositivo. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com devolução de valores pagos, é possível, em sede de recurso especial, revisar o percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem, tratando-se de relação de consumo. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência desta Corte já consolidou o entendimento de que em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 5. A cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do inadimplemento do comprador. 6. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto aos parâmetros de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel e à interpretação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em conjunto com o microssistema consumerista. 7. Declarada a inadmissibilidade do recurso especial pela alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial alegada com base na alínea "c", à luz da orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo 8. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 955337, publicado pelo tribunal em 16 de abril de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018, possível a retenção do valor de 10% sobre o valor do contrato, nos termos do art. 32 -A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. 2. Ausência de insurgência quanto ao cumprimento do disposto no art. 26-A da Lei 6.766/79. 3. Recurso especial a que se nega provimento.” A transcrição é literal e vem do espelho 957545, publicado pelo tribunal em 7 de maio de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III,
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do
Tribunal de Justiça estadual que, em ação de rescisão contratual de
compromisso de compra e venda de imóvel, ajuizada por
promitente-compradora, reduziu o percentual de retenção para 25% dos
valores pagos.
2. A Recorrente sustenta violação ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979,
incluído pela Lei n. 13.786/2018, ao argumento de que o acórdão
recorrido teria afastado, de forma indevida, o percentual de
retenção de 10% do valor do contrato previsto no referido
dispositivo.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se, em ação de rescisão
de compromisso de compra e venda de imóvel com devolução de valores
pagos, é possível, em sede de recurso especial, revisar o percentual
de retenção fixado pelo Tribunal de origem, tratando-se de relação
de consumo.
III. Razões de decidir
4. A jurisprudência desta Corte já consolidou o entendimento de que
em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel
por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos
autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados
como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a
soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de
25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
5. A cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando
o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo
inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de
retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos
regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do
inadimplemento do comprador.
6. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça quanto aos parâmetros de retenção em
contratos de promessa de compra e venda de imóvel e à interpretação
do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em conjunto com o microssistema
consumerista.
7. Declarada a inadmissibilidade do recurso especial pela alínea "a"
do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicada a
análise da divergência jurisprudencial alegada com base na alínea
"c", à luz da orientação consolidada no Superior Tribunal de
Justiça.
IV. Dispositivo
8. Recurso especial não conhecido.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA
PROMITENTE-COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. SÚMULA Nº 7/STJ. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III,
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do
Tribunal de Justiça estadual que, em ação de rescisão contratual de
compromisso de compra e venda de imóvel, ajuizada por
promitente-compradora, reduziu o percentual de retenção para 25% dos
valores pagos.
2. A Recorrente sustenta violação ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979,
incluído pela Lei n. 13.786/2018, ao argumento de que o acórdão
recorrido teria afastado, de forma indevida, o percentual de
retenção de 10% do valor do contrato previsto no referido
dispositivo.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se, em ação de rescisão
de compromisso de compra e venda de imóvel com devolução de valores
pagos, é possível, em sede de recurso especial, revisar o percentual
de retenção fixado pelo Tribunal de origem, tratando-se de relação
de consumo.
III. Razões de decidir
4. A jurisprudência desta Corte já consolidou o entendimento de que
em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel
por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos
autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados
como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a
soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de
25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
5. A cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando
o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo
inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de
retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos
regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do
inadimplemento do comprador.
6. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça quanto aos parâmetros de retenção em
contratos de promessa de compra e venda de imóvel e à interpretação
do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em conjunto com o microssistema
consumerista.
7. Declarada a inadmissibilidade do recurso especial pela alínea "a"
do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicada a
análise da divergência jurisprudencial alegada com base na alínea
"c", à luz da orientação consolidada no Superior Tribunal de
Justiça.
IV. Dispositivo
8. Recurso especial não conhecido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 07/04/2026 a 13/04/2026, por
unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra.
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas
Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(COMPRA E VENDA - RESCISÃO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - SÚMULA 7/STJ)
STJ - <<REsp 2233607>>-SP, <<AREsp 2821691>>-SP
(RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 83/STJ)
STJ - <<REsp 2180144>>-SP, <<REsp 2106548>>-SP,
<<REsp 2111681>>-SP
(DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL - ANÁLISE PREJUDICADA)
STJ - <<AgInt nos EDcl no AREsp 1777429>>-GO
Súmulas mencionadas no registro
STJ:7
Referências legislativas textuais na fonte
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018
LEG:FED LEI:006766 ANO:1979
***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
ART:0032A
LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000007 SUM:000083
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais
Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2259166 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. Caso em exame”; “II. Questão em discussão”; “III. Razões de decidir”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
23cb9c609968292d0968e8657d5fa9b2451ad11810537618d5fb0ca3f628cad7. SHA-256 do comentário:df86d8d8a706c5bb3a699fdfdf642c3b3da50974515b876b23dfa0a2c6302f96.