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STJ — 2148689

Classe: RECURSO ESPECIALÓrgão: TERCEIRA TURMARelator: NANCY ANDRIGHIData do julgamento: 2025-12-09Data da publicação: 2025-12-12

Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: a27fff99acc5ff8aaa43db15e5756213dc12568ceb94e1ee7cfb3364ca79a546

Origem do registro no STJ

Conjunto de dados oficial do STJ

Identificador na fonte
938414
Número de registro na fonte
202402030345
Coleta informada no registro
2026-09-09T12:52:51Z

Registro público original completo (JSON)

Comentário de Rafael Toledo

Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.

Neste registro, o processo 2148689 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.

O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.

Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.

O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.

Fonte oficial que sustenta este comentário

Identidade e proveniência do comentário

Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: a27fff99acc5ff8aaa43db15e5756213dc12568ceb94e1ee7cfb3364ca79a546. SHA-256 do comentário: 7054a4d3ce107648a7aaaf624176514635cd0afb3d2423e0ebd9212db58ef999.

Contexto jurídico e comentários autorais

REsp 2.148.689 do STJ: compra e venda de imóvel

Comentário autoral sobre este acórdão

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 5. É inviável o conhecimento do recurso especial quando a parte recorrente carece do indispensável interesse recursal. 6. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 7. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, parcialmente provido.” A transcrição é literal e vem do espelho 938414, publicado pelo tribunal em 12 de dezembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 2.148.689 do STJ: compra e venda de imóvel · A fundamentação do REsp 2.148.689, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: compra, imovel, resp, terceira, turma, venda.

Fontes e integridade deste vínculo
  • HTML autoral publicado: 7a5a4b509a551fe0349b82aab8c6444b00cf28df2e063a9cfc314d1a9cff563a
  • Registro documental: a27fff99acc5ff8aaa43db15e5756213dc12568ceb94e1ee7cfb3364ca79a546
  • Campo documental: /ementa

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Art. 39 do CDC: práticas abusivas e venda casada

Referência ao dispositivo citado na fonte

O inciso I do art. 39 proíbe condicionar o fornecimento de produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. É a clássica venda casada: obrigar a levar um seguro para liberar um financiamento, por exemplo.

Trecho de Art. 39 do CDC: práticas abusivas e venda casada · A venda casada e outras condutas do inciso I ao III · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: venda.

Fontes e integridade deste vínculo
  • HTML autoral publicado: 01200cd3c7fcd84cd8ffebcde54161b533c7bb9f89637f652a2adddd28addf06
  • Registro documental: a27fff99acc5ff8aaa43db15e5756213dc12568ceb94e1ee7cfb3364ca79a546
  • Campo documental: /ementa

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Art. 51 do CDC: cláusulas abusivas nulas

Referência ao dispositivo citado na fonte

O art. 51 traz um rol exemplificativo de cláusulas nulas. Entre elas estão as que impossibilitam, exoneram ou atenuam a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza; as que implicam renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor; e as que estabelecem obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade.

Trecho de Art. 51 do CDC: cláusulas abusivas nulas · O que o art. 51 considera abusivo · Rafael Toledo.

Fontes e integridade deste vínculo
  • HTML autoral publicado: 1bf9b32cb7efd5f2e73653d38c362fdea88d7b2f94c888054dfbd422c6822cb2
  • Registro documental: a27fff99acc5ff8aaa43db15e5756213dc12568ceb94e1ee7cfb3364ca79a546
  • Campo documental: /ementa

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Art. 53 do CDC: perder tudo o que já pagou?

Referência ao dispositivo citado na fonte

O art. 53 alcança os contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, além das alienações fiduciárias em garantia. Nesses contratos, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto.

Trecho de Art. 53 do CDC: perder tudo o que já pagou? · O que o art. 53 declara nulo · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: pagas.

Fontes e integridade deste vínculo
  • HTML autoral publicado: c3a537ba7967893f34dc67235580df858dd79b4680160365a924f917164478e6
  • Registro documental: a27fff99acc5ff8aaa43db15e5756213dc12568ceb94e1ee7cfb3364ca79a546
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REsp 2.109.503 do STJ: rescisão contratual

Tema documentado no texto da fonte

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem julga a causa de forma fundamentada, ainda que de modo contrário aos interesses da parte. 2. A aplicação das disposições da Lei n. 13.786/2018 deve ser compatibilizada com o sistema de proteção ao consumidor (diálogo das fontes), de modo a evitar a perda substancial das prestações pagas e garantir o equilíbrio contratual (arts. 51 e 53 do CDC). 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a retenção deve se limitar ao patamar de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a incidência do percentual sobre o valor total do contrato quando resultar em desvantagem exagerada ao consumidor. 4. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo o parcelamento do reembolso prática abusiva nas relações de consumo (Súmula n. 543/STJ). 5. A revisão do percentual de retenção e a análise da abusividade das cláusulas contratuais demandariam o reexame de fatos, provas e interpretação de cláusulas, o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 6. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a consonância entre o acórdão recorrido e a orientação firmada nesta Corte Superior. Recurso especial conhecido em parte e improvido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1437185, publicado pelo tribunal em 15 de junho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 2.109.503 do STJ: rescisão contratual · A fundamentação do REsp 2.109.503, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: contratual, rescisao.

Fontes e integridade deste vínculo
  • HTML autoral publicado: 75ff0abd577b9e6b7c93f90523ab23a8489a45b7d6840bf20b6fc60ec8d1b6a5
  • Registro documental: a27fff99acc5ff8aaa43db15e5756213dc12568ceb94e1ee7cfb3364ca79a546
  • Campo documental: /ementa

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Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.

Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. IPTU. INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.

Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ

  1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
  2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
  3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
  4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes.
  5. É inviável o conhecimento do recurso especial quando a parte recorrente carece do indispensável interesse recursal.
  6. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
  7. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
  8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, parcialmente provido.

Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.

Ementa

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. IPTU. INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 5. É inviável o conhecimento do recurso especial quando a parte recorrente carece do indispensável interesse recursal. 6. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 7. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, parcialmente provido.

Dispositivo transcrito

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Jurisprudência citada no registro do STJ

(LEI DO DISTRATO - CARACTERIZAÇÃO DE UMA RELAÇÃO DE CONSUMO - PREVALÊNCIA DO CDC) STJ - <<REsp 2106548>>-SP, <<REsp 2117412>>-SP, <<REsp 2107422>>-SP, <<REsp 2111681>>-SP (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DISTRATO PELO ADQUIRENTE - RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS - EXCEÇÃO - TAXA DE FRUIÇÃO) STJ - <<REsp 2106548>>-SP (ARRAS CONFIRMATÓRIAS - RETENÇÃO) STJ - <<AgInt nos EDcl no AREsp 1731013>>-SP, <<AgInt no REsp 1862712>>-SP, <<AgInt no AgInt no AREsp 1584963>>-RJ (TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE NÃO EDIFICADO) STJ - <<REsp 2106548>>-SP (RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - MOMENTO) STJ - <<REsp 2106548>>-SP

Súmulas mencionadas no registro

Referências legislativas textuais na fonte

Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.

Referências legislativas identificadas

Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais

Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.