Agravo em Recurso Especial — Promessa de Compra e Venda — STJ 00003725720178070009

Atraso na entrega do imóvel: multa e o que mais cobrar

Tema documentado no texto da fonte

O § 2º do art. 43-A da Lei 4.591/1964 garante ao comprador adimplente, quando opta por manter o contrato em vez de resolvê-lo, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso além da tolerância, calculada pro rata die e corrigida monetariamente pelo índice contratual. Esse valor é pago por ocasião da entrega da unidade, e não mês a mês durante o atraso — o comprador recebe tudo de uma vez, junto com as chaves.

Trecho de Atraso na entrega do imóvel: multa e o que mais cobrar · A indenização mensal de 1% do artigo 43-A, § 2º · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: atraso, entrega, imovel.

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REsp 1.862.919 do STJ: promessa de compra e venda

Tema documentado no texto da fonte

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Primeiro recurso especial: cinge-se a controvérsia a verificar se (i) houve desrespeito à bilateralidade do contrato de compra e venda e (ii) deve ser reconhecida a ocorrência de sucumbência recíproca. 2.1. Afastar a conclusão do acórdão no sentido de que a escrituração dos lotes era ônus das recorrentes demandaria o reexame de fatos e provas, bem como a reinterpretação das cláusulas contratuais, providências que esbarram nas censuras das Súmulas nº 5 e 7/STJ. 2.2. A matéria relativa à ocorrência de sucumbência recíproca na ação de cobrança não foi objeto de decisão pelo aresto recorrido, ressentindo-se o recurso especial do indispensável prequestionamento. Incide, no ponto, a Súmula nº 211/STJ. 3. Segundo recurso especial: cinge-se a controvérsia a definir se (i) falha a prestação jurisdicional; (ii) o contraditório foi desrespeitado, tendo sido proferida decisão com fundamento em laudo pericial acerca do qual não teve ciência e oportunidade de se manifestar, e (iii) a condenação está baseada em confissão realizada por litisconsorte. 3.1. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 3.2. A matéria relativa à confissão não pode prejudicar litisconsorte carece de prequestionamento, não tendo sido levada ao conhecimento do Tribunal de origem no momento oportuno. 3.3. Não se admite o comportamento contraditório da parte. 3.4. A fiança bancária é um contrato oneroso, no qual a instituição financeira é remunerada pela garantia prestada, devendo responder pelos riscos do negócio. 4. Terceiro recurso especial: cinge-se a controvérsia à definir se (i) contém o acórdão recorrido erro material; (ii) houve julgamento extra petita na ação de obrigação de fazer; (iii) havia crédito exigível em favor dos recorridos no período coberto pela garantia; (iv) ocorreu cerceamento de defesa na ação de obrigação de fazer e na ação de cobrança; (v) houve julgamento ultra petita na parte do acórdão que julgou a ação de cobrança; (vi) estava presente o interesse de agir dos promissários compradores; (vii) é parte legítima para figurar no polo passivo e (viii) cabe a condenação do recorrente no pagamento dos ônus sucumbenciais. 4.1. Não se constata a existência de erro material no aresto recorrido. 4.2. O contrato de fiança bancária não pode ser interpretado de modo a que se constate a total inutilidade da garantia. 4.3. Não resta caracterizado o cerceamento de defesa quando a parte tem oportunidade de manifestar suas razões. 4.4. O julgamento antecipado da lide está inserto no âmbito do desdobramento causal, possível e natural da controvérsia, obtido a partir de um juízo de ponderação do magistrado à luz do ordenamento jurídico vigente, o que não caracteriza decisão surpresa. 4.5. Não resta configurado o julgamento ultra petita se o recorrente foi condenado no valor exato da garantia prestada. 4.6. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluídos a legitimidade e o interesse de agir, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. 4.7. A ausência de impugnação de fundamento suficiente para manutenção do acórdão recorrido enseja o não conhecimento do recurso no ponto, incidindo o disposto na Súmula nº 283/STF. 5. Quarto recurso especial. Cinge-se a controvérsia a verificar (i) a correção dos valores utilizados na perícia, e (ii) se é indevida a condenação no pagamento de honorários advocatícios na obrigação de fazer. 5.1. O acolhimento das alegações dos recorrentes no sentido de que a quantia fixada como repasse mínimo estava incorreta ou de que não deveriam ser descontados o impostos demandaria nova interpretação das cláusulas contratuais, o que esbarra na censura da Súmula nº 5/STJ. 5.2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 282/STF.” A transcrição é literal e vem do espelho 000826781, publicado pelo tribunal em 30 de setembro de 2022; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 1.862.919 do STJ: promessa de compra e venda · A fundamentação do REsp 1.862.919, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: compra, promessa, venda.

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Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa

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O art. 482 do Código Civil deixa claro que a compra e venda se torna obrigatória e perfeita desde que as partes acordem no objeto e no preço, mesmo sem entrega imediata. É um contrato consensual: ele se forma pelo consenso, não pela tradição da coisa. Faltando um dos três pilares, não há compra e venda válida.

Trecho de Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa · Os três pilares: consentimento, coisa e preço · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: compra, venda.

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REsp 1.983.982 do STJ: atraso na entrega

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A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão que, em ação ordinária, manteve a condenação da recorrente ao pagamento cumulativo de lucros cessantes e danos emergentes referentes ao atraso na inauguração de empreendimento comercial, além de multa contratual invertida, excluindo apenas a condenação por danos morais. 2. A recorrente alegou ausência de comprovação dos danos materiais e impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, sustentando violação aos arts. 402 do Código Civil e 373, I, do Código de Processo Civil. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (I) saber se houve comprovação dos danos materiais (emergentes e lucros cessantes) que fundamentaram a condenação da recorrente; e (II) saber se é possível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, considerando o entendimento consolidado no Tema 970/STJ. III. Razões de decidir 4. O Tribunal de origem constatou, com base no acervo fático-probatório, que os prejuízos materiais foram devidamente demonstrados, incluindo verbas trabalhistas e previdenciárias, depreciação de mercadorias em estoque e custos adicionais com cancelamento e remarcação de passagens aéreas e hospedagem. 5. A revisão da conclusão do Tribunal de origem quanto à comprovação dos danos materiais demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 6. A cláusula penal moratória tem caráter indenizatório e, por regra, afasta a cumulação com lucros cessantes, conforme entendimento consolidado no Tema 970/STJ. 7. A manutenção da condenação cumulativa de multa contratual e lucros cessantes configura bis in idem, proporcionando enriquecimento sem causa à recorrida, uma vez que a multa contratual já possui a função de pré-fixar as perdas e danos pelo inadimplemento relativo. 8. Considerando que a multa contratual foi fixada em patamar expressivo (3,33% ao dia), ela se mostra apta a indenizar a recorrida pelo período de atraso, devendo prevalecer sobre a condenação em lucros cessantes e danos emergentes decorrentes do mesmo fato gerador. IV. Dispositivo 9. Recurso especial parcialmente provido, para excluir a condenação em lucros cessantes e danos emergentes, mantendo-se apenas a multa contratual invertida.” A transcrição é literal e vem do espelho 952451, publicado pelo tribunal em 16 de março de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 1.983.982 do STJ: atraso na entrega · A fundamentação do REsp 1.983.982, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: atraso, entrega.

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Tema 659 do STJ: Perdas e Danos

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Na composição S2, o julgamento imediatamente anterior nesta base foi o Tema 658, em 12 de março de 2014 (no mesmo dia). Trata de Perdas e Danos.

Trecho de Tema 659 do STJ: Perdas e Danos · Este precedente na sequência de julgamentos da mesma composição · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: danos, perdas.

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Promessa de compra e venda de imóvel: o que garante

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Tema 577 do STJ: Promessa de Compra e Venda

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REsp 1.941.053 do STJ: promessa de compra e venda

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