Promessa de compra e venda: quando o compromisso vira direito real

Dois requisitos e um efeito

Pelo art. 1.417, três elementos convergem: promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Presentes eles, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel.

Cláusula de arrependimento e ausência de registro produzem, cada uma por si, um contrato meramente obrigacional: ele vincula quem assinou, mas não acompanha o imóvel.

O que o titular do direito real pode exigir

Registrado o compromisso e pago o preço, o art. 1.418 autoriza o promitente comprador a exigir do promitente vendedor — ou de terceiros a quem os direitos deste tenham sido cedidos — a outorga da escritura definitiva. Recusada a outorga, a via é a adjudicação compulsória.

A diferença aparece quando o vendedor entra em dificuldade. Contra quem tem direito real registrado, uma penhora posterior ou uma venda a terceiro encontram um obstáculo publicado na matrícula.

O registro do compromisso na Lei de Registros Públicos

A Lei 6.015/1973 arrola, no art. 167, I, 9, os contratos de compromisso de compra e venda, a cessão deles e a promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, referentes a imóveis não loteados, entre os atos que vão a registro — com preço pago no ato ou a prazo.

Na prática, o custo do registro costuma ser o motivo de as pessoas adiarem esse passo. É uma economia arriscada: o valor do ato registral é pequeno diante do risco que ele afasta.

Um cenário comum

Uma compradora assina compromisso de um apartamento, paga cinquenta por cento e combina o restante em doze meses. Não registra. Antes da escritura, o vendedor é executado por dívida antiga e o imóvel é penhorado.

Com o compromisso registrado, a posição dela é bem mais forte, porque o direito real já constava da matrícula quando a constrição chegou. Sem registro, ela precisará discutir sua posição por outros caminhos, com resultado bem menos previsível.

Antes de assinar, três documentos merecem leitura: matrícula atualizada, certidões do vendedor e o próprio contrato, para verificar se há cláusula de arrependimento escondida entre as disposições finais.