Dívida com garantia do imóvel dentro do superendividamento

A garantia real fica fora da repactuação coletiva

O art. 104-A do CDC criou o direito de pedir ao juiz um processo de repactuação que reúne, numa só audiência, todos os credores de dívidas de consumo. Só que nem toda dívida entra nesse pacote: o próprio §1º do art. 104-A exclui expressamente as dívidas provenientes de contratos de crédito com garantia real e de financiamentos imobiliários, e o Decreto nº 11.150/2022, que regulamenta a matéria, repete a mesma exclusão no parágrafo único do art. 6º.

Na prática, isso significa que o saldo do empréstimo com garantia da casa não entra automaticamente na negociação coletiva com os demais credores (cartão, financiamento de veículo, empréstimo pessoal). Ele segue uma lógica própria, separada, e quem trata as duas coisas como se fossem uma só corre o risco de descobrir tarde demais que a proteção não alcançava aquele contrato específico.

O mínimo existencial protege a renda, não sempre a garantia

O mínimo existencial é a parte da renda que a lei tenta blindar para o consumidor continuar vivendo com dignidade enquanto paga suas dívidas — hoje fixado por decreto num valor mensal em reais, sujeito a atualização pelo Conselho Monetário Nacional. Ele entra na conta quando se comparam a renda total do mês e as parcelas vencidas e a vencer.

Acontece que o próprio decreto tira as parcelas de empréstimos com garantia real dessa conta de preservação do mínimo existencial. Ou seja: mesmo que sobre pouco depois de pagar o financiamento da casa, esse aperto não é automaticamente compensado por uma redução judicial da parcela dentro do rito coletivo — a discussão sobre esse contrato específico precisa de uma frente própria.

Três frentes possíveis quando a parcela não cabe mais

Renegociar direto com o credor antes de a mora se consolidar costuma ser o caminho mais rápido: o Decreto nº 11.150/2022 autoriza expressamente a contratação de uma operação para substituir a anterior, inclusive por portabilidade, desde que melhore as condições do consumidor — o banco não é obrigado a aceitar uma proposta específica, mas negociar cedo evita que a dívida vire uma bola de neve.

• Buscar a revisão judicial de cláusulas abusivas do próprio contrato de garantia (juros, seguro embutido sem anuência clara, encargos), com base no art. 51 do CDC, ainda que essa dívida fique fora do processo coletivo.
• Pedir a repactuação das demais dívidas de consumo pelo rito do art. 104-A, para sobrar renda suficiente para sustentar a parcela da casa em dia.
• Reunir toda a documentação do contrato e dos pagamentos antes de qualquer notificação de consolidação da propriedade, porque negociar antes da formalização da mora abre mais portas do que negociar depois.

Onde a proteção não chega — e por que isso não é motivo para desistir

É importante ser honesto sobre o limite: o fato de a garantia real ficar fora da repactuação coletiva não suspende automaticamente cobranças nem impede que o credor avance com os mecanismos previstos no próprio contrato de financiamento. Quem tem a casa como garantia e para de pagar sem negociar nada corre risco real de perder o imóvel, superendividamento ou não.

A saída, nesses casos, quase sempre passa por combinar as duas frentes: uma ação ou negociação específica sobre o contrato garantido pelo imóvel, tratando de juros, encargos e eventual abuso contratual, e o uso do rito de repactuação para as dívidas que efetivamente cabem nele. Imagine um casal que financiou a reforma da casa dando o próprio imóvel em garantia e, além disso, acumulou cartão de crédito e um empréstimo pessoal: separar as duas dívidas, negociando a da casa à parte e levando as outras à conciliação judicial, costuma preservar mais patrimônio do que tentar uma solução única para tudo. Quando o contrato de garantia real tem indícios de cláusula abusiva ou cobrança acima do combinado, comparar as cláusulas assinadas com o que foi efetivamente cobrado é o tipo de checagem que um advogado faz rapidamente antes de decidir qual das duas frentes priorizar.