O que é contrato preliminar
Antes de assinar a escritura definitiva, é comum firmar um pré-contrato: uma promessa em que as partes se comprometem a celebrar, no futuro, o contrato final. Esse acordo intermediário é o contrato preliminar, e ele obriga de verdade — não é simples manifestação provisória que qualquer um possa abandonar. O art. 462 do Código Civil estabelece que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Ou seja, a promessa já precisa definir o que será o negócio definitivo, para que possa ser exigida com clareza quando chegar o momento de fechá-lo.
A promessa de contratar e seus requisitos
O contrato preliminar tem por objeto celebrar outro contrato, o definitivo. Justamente por isso o art. 462 do Código Civil exige que ele reúna os requisitos essenciais do negócio final, dispensando apenas a forma que só será exigida na etapa definitiva. Uma promessa de compra e venda, por exemplo, já deve identificar o bem e o preço.
Uma vez concluído o preliminar e não havendo cláusula de arrependimento, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, nos termos do art. 463 do Código Civil, assinando prazo à outra para tanto. A promessa deixa de ser um compromisso frágil e passa a ser um direito exigível.
Quando o juiz supre a vontade de quem se recusa
E se a parte prometente simplesmente se recusar a assinar o contrato definitivo? A lei não deixa a promessa sem efeito. Pelo art. 464 do Código Civil, esgotado o prazo, o juiz pode, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isso se opuser a natureza da obrigação.
É a chamada execução específica da obrigação de contratar: em vez de resolver tudo em perdas e danos, o Judiciário produz o próprio resultado prometido. Assim, a recusa injustificada de assinar não impede que o negócio definitivo se concretize, protegendo quem cumpriu a sua parte e confia na palavra dada.
A adjudicação compulsória do imóvel prometido
Nos negócios imobiliários, a adjudicação compulsória permite que o promissário comprador adimplente obtenha a transferência judicial do bem. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afasta um obstáculo específico: a ausência de registro cartorial do compromisso não elimina essa pretensão.
Assim, a promessa sem registro ainda pode produzir, entre os contratantes, o dever de outorgar o título definitivo. O registro gera efeitos próprios, especialmente perante terceiros, mas sua falta, isoladamente, não impede o pedido de adjudicação.
Perguntas frequentes
Assinei uma promessa de compra e venda. A outra parte é obrigada a fechar o negócio?
Em regra, sim. Se não houver cláusula de arrependimento, o art. 463 do Código Civil dá a qualquer das partes o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, e o art. 464 permite ao juiz suprir a recusa injustificada de assinar.
Minha promessa de compra do imóvel não foi registrada. Ainda posso exigir a transferência?
Sim. Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório de imóveis. A falta de registro, isoladamente, não impede que o comprador que pagou busque a transferência do bem.
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