Adjudicação compulsória de imóvel: da recusa do vendedor à escritura
Dez anos depois de quitar as parcelas de um apartamento comprado na planta, uma compradora do Rio de Janeiro ainda não tinha a escritura em seu nome: a construtora foi vendida, mudou de sócios e ninguém mais atendia ao pedido de outorga. Situações assim, em que o preço já foi pago mas o vendedor não assina a escritura definitiva, têm um remédio jurídico específico chamado adjudicação compulsória. A saída existe há décadas pela via judicial, mas ganhou desde 2022 um caminho mais rápido que passa direto pelo cartório, sem precisar de sentença.
O direito do promitente comprador no art. 1.418 do Código Civil
Quando alguém compra um imóvel por compromisso de compra e venda, quita o preço e o vendedor some ou se recusa a assinar a escritura, o art. 1.418 do Código Civil dá ao comprador o direito de exigir a outorga daquele que prometeu vender, ou de terceiros a quem os direitos e obrigações tenham sido transferidos. Não é preciso convencer o vendedor: o instrumento serve exatamente para os casos em que ele não quer, não pode ou desapareceu.
A ação judicial e seus efeitos
Pela via clássica, o comprador ajuíza ação de adjudicação compulsória na vara cível do local do imóvel. Comprovados o pagamento integral e a recusa (ou omissão) do vendedor, a sentença substitui a declaração de vontade que faltava: ela própria vale como título para o registro no cartório de imóveis, sem que o antigo dono precise comparecer.
O processo costuma levar meses, principalmente quando há inventário pendente do vendedor falecido, disputa societária da incorporadora ou terceiros reivindicando o mesmo imóvel.
O caminho extrajudicial do art. 216-B da Lei 6.015/1973
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e permitiu que a adjudicação compulsória seja pedida diretamente no serviço de registro de imóveis da situação do bem, sem passar pelo Judiciário. O promitente comprador (ou o cessionário de seus direitos) apresenta ao oficial o compromisso, a prova de quitação e a notificação prévia do promitente vendedor; se não houver impugnação fundamentada, o registro sai sem sentença.
Esse caminho costuma ser bem mais rápido, mas depende de o compromisso estar registrado ou de o oficial aceitar a documentação apresentada como suficiente — nem todo cartório tem o mesmo grau de exigência.
Documentos que costumam pesar no pedido
Reúna o compromisso de compra e venda (idealmente registrado na matrícula), os comprovantes de todas as parcelas pagas, a certidão de ônus atualizada do imóvel e, quando existir, a notificação enviada ao vendedor cobrando a assinatura. A ausência de recibo de alguma parcela antiga costuma ser o ponto mais frágil do pedido, tanto no cartório quanto na Justiça.
Quando o pedido não avança
O pedido tende a esbarrar quando ainda há saldo em aberto, quando existe terceiro que registrou direito sobre o mesmo imóvel antes do comprador, ou quando o compromisso nunca foi levado a registro e o vendedor nega a própria existência do negócio. Nesses casos, a discussão sobre a validade do contrato costuma preceder qualquer pedido de adjudicação.
Perguntas frequentes
A adjudicação compulsória serve para imóvel ainda financiado por banco?
Serve quando a dívida discutida é com o vendedor do compromisso; se o financiamento é bancário com alienação fiduciária, a saída de quem quer a propriedade plena passa antes pela quitação do saldo devedor junto à instituição financeira.
Quem paga o IPTU do período em que a escritura não saiu?
Na prática, costuma responder pelo tributo quem estava na posse do imóvel durante o período, independentemente de quem constava como proprietário no cadastro municipal, mas isso pode ser objeto de acordo entre as partes.
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