Distrato: desfazer o contrato por acordo entre as partes
Duas empresas assinaram um contrato de prestação de serviço por dois anos, mas, seis meses depois, ambas concluíram que o arranjo não fazia mais sentido para nenhuma delas. Não houve descumprimento de nenhum lado: simplesmente as duas quiseram voltar atrás. Para isso existe o distrato, o instrumento pelo qual quem celebrou um contrato o desfaz por vontade conjunta, sem precisar apontar culpa de ninguém.
O distrato exige a mesma forma do contrato original
O art. 472 do Código Civil determina que o distrato, quando o contrato exigir instrumento particular ou público para se aperfeiçoar, siga a mesma forma exigida para o contrato original. Se a compra e venda de um imóvel foi feita por escritura pública, o distrato dessa venda também precisa de escritura pública; um contrato firmado por instrumento particular pode ser desfeito por documento particular equivalente.
Quitação recíproca e o que deve constar no documento
Um distrato bem redigido não se limita a dizer que as partes "desistem" do contrato. Ele deve tratar da quitação das obrigações já cumpridas, da devolução de valores eventualmente pagos, da destinação de bens entregues em razão do contrato e da extinção de garantias vinculadas ao negócio, como fiança ou caução. Sem essas cláusulas, cada ponto pode voltar a ser discutido depois, já que o simples "encerramento" do vínculo não resolve, por si só, pendências patrimoniais entre as partes.
O caso específico do distrato de imóvel na planta
Quando o distrato envolve compra de unidade imobiliária ainda em construção, aplica-se um regime próprio, o da Lei 13.786/2018, que fixa percentuais máximos de retenção pela incorporadora sobre os valores pagos — variando conforme o empreendimento estar submetido ou não ao regime do patrimônio de afetação — e prazos para a devolução do saldo ao comprador. Essa lei surgiu justamente para colocar limites em cláusulas de distrato que, antes dela, deixavam o comprador com devolução mínima ou distante no tempo.
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