Alienação fiduciária: consolidação da propriedade e leilão extrajudicial

A intimação para purgar a mora

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, a propriedade se consolida em nome do credor fiduciário, na forma do art. 26 da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 14.711/2023.

Antes disso, porém, o §1º manda intimar o fiduciante, a requerimento do credor, pelo oficial do Registro de Imóveis, para satisfazer em quinze dias a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.

Pago tudo nesse prazo, o contrato se restabelece e nada mais acontece.

Consolidação: a propriedade deixa de ser resolúvel

Não purgada a mora, o registrador certifica o fato e, recolhido o imposto de transmissão, averba a consolidação na matrícula. O credor, que até então tinha propriedade resolúvel — figura que o Código Civil descreve nos arts. 1.359 e 1.361 —, passa a ser proprietário pleno.

A partir daí o imóvel não pertence mais ao devedor, e a discussão sobre valores segue outro caminho, sem devolver a propriedade automaticamente.

Os dois leilões e os prazos do art. 27

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para alienação do imóvel no prazo de sessenta dias, contado da data do registro da consolidação — prazo ampliado pela Lei 14.711/2023, que substituiu os trinta dias do texto anterior.

Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel estipulado no contrato, realiza-se o segundo leilão nos quinze dias seguintes. Nele será aceito o maior lance desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

O que sobra, e o que se extingue

Vendido o imóvel, o §4º do art. 27 determina que, nos cinco dias seguintes, o credor entregue ao devedor a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, deduzidas dívida, despesas e encargos. Esse pagamento importa recíproca quitação.

Se no segundo leilão nenhum lance alcançar o valor mínimo, a dívida se considera extinta e o credor fica exonerado da obrigação de entregar saldo. O devedor perde o imóvel, mas não permanece devendo.

Exemplo: um mutuário com quatro parcelas em atraso recebe a intimação do cartório. Consegue reunir o valor no décimo dia, paga tudo o que foi exigido e mantém o contrato. Não fosse isso, em pouco mais de dois meses o imóvel estaria em leilão.