Propriedade resolúvel: o dono que pode deixar de ser dono
Quem financia um apartamento por alienação fiduciária descobre uma sutileza no contrato: o banco figura como proprietário do imóvel até a última parcela. Não é erro de redação nem formalidade vazia. É propriedade resolúvel — um domínio que já nasce com prazo de validade ou com uma condição capaz de desfazê-lo.
Condição ou termo: o gatilho já vem no título
Na propriedade resolúvel, o próprio ato de aquisição carrega o evento que a extingue. Implementada a condição ou vencido o termo, opera-se a resolução e, com ela, caem também os direitos reais concedidos enquanto a propriedade durou — hipotecas, usufrutos, servidões que o proprietário resolúvel tenha constituído. Quem se beneficia da resolução reivindica a coisa de quem estiver com ela, é o que autoriza o art. 1.359.
O efeito, portanto, retroage. O terceiro que comprou do proprietário resolúvel tinha como saber do risco, porque a cláusula constava do registro.
A virada do art. 1.360: causa superveniente
Situação diferente é a resolução por causa que não estava no título e apareceu depois. Nessa hipótese, quem adquiriu por título anterior à resolução é tratado como proprietário perfeito, e quem se beneficia da resolução fica apenas com ação contra aquele cuja propriedade se resolveu, para haver o valor.
O exemplo clássico é a revogação de doação por ingratidão do donatário: se o bem já tinha sido vendido a terceiro de boa-fé, o doador não retoma a coisa, e sim busca o equivalente contra o donatário.
Onde o instituto aparece no dia a dia
A alienação fiduciária de imóvel é o exemplo mais frequente. A Lei 9.514/1997 define, no art. 22, o negócio pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel da coisa imóvel em garantia; pago o débito, a propriedade retorna ao devedor, e o cartório cancela o registro da garantia.
Outros casos: a retrovenda, em que o vendedor reserva o direito de recobrar o imóvel dentro do prazo pactuado, e a doação com cláusula de reversão, em que o bem volta ao doador se ele sobreviver ao donatário. Em todos, o registro exibe a cláusula, e é dela que o terceiro precisa se acautelar.
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