Livros do registro de imóveis: onde cada ato é lançado no cartório

Os cinco livros do art. 173 da Lei 6.015/1973

A lei determina que haja, no Registro de Imóveis, o Livro nº 1 (Protocolo), o Livro nº 2 (Registro Geral), o Livro nº 3 (Registro Auxiliar), o Livro nº 4 (Indicador Real) e o Livro nº 5 (Indicador Pessoal). O parágrafo único admite que os livros 2 a 5 sejam substituídos por fichas.

Hoje esses livros existem majoritariamente em meio eletrônico, mas a lógica de repartição permanece: cada informação tem um lugar previsto.

Protocolo: a fila que define a prioridade

O Livro nº 1 serve ao apontamento de todos os títulos apresentados diariamente. É ali que se fixa a ordem de apresentação, e essa ordem tem consequência jurídica direta: entre dois títulos contraditórios sobre o mesmo imóvel, prevalece quem protocolou primeiro.

Quem compra um imóvel deve se preocupar não só com o que já consta da matrícula, mas com o que está protocolado e ainda não foi registrado.

Registro Geral, Registro Auxiliar e os indicadores

O Livro nº 2 abriga as matrículas: cada imóvel tem a sua, com a descrição, a cadeia de proprietários e os ônus. É o documento-síntese que a maioria das pessoas conhece.

O Livro nº 3 recebe atos que a lei manda registrar mas não se prendem a um imóvel determinado, como convenções de condomínio, cédulas e outros títulos previstos em lei.

Os Livros nº 4 e nº 5 são instrumentos de busca. O Indicador Real permite localizar o imóvel por sua identificação; o Indicador Pessoal permite localizar o que existe em nome de uma pessoa. É por eles que se descobre se determinada pessoa figura como proprietária naquela circunscrição.

Quem responde por esses livros

A Lei 8.935/1994 dispõe, no art. 12, que aos oficiais de registro de imóveis, entre outros, compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos de que são incumbidos. O oficial é delegatário de função pública e responde pela regularidade dos livros e pela qualificação dos títulos.

Exemplo: um comprador consulta a matrícula e a encontra limpa, mas há uma penhora protocolada no dia anterior, ainda não registrada. A certidão de matrícula isolada não revela isso — pedir a certidão com informação sobre títulos em andamento é o que fecha essa lacuna.