Contrato com arras e multa por desistência: cabe cobrar as duas?
Contratos de compra e venda de imóvel às vezes trazem duas cláusulas de proteção contra desistência ao mesmo tempo: o sinal (arras) e uma multa contratual específica por inadimplemento. Parece reforço de segurança, mas quando chega a hora de cobrar, a parte prejudicada descobre que não pode simplesmente somar os dois valores como se fossem penalidades independentes.
Duas garantias com a mesma função prática
As arras confirmatórias, pelo art. 419 do Código Civil, já funcionam como taxa mínima de indenização em caso de inexecução do contrato. A cláusula penal compensatória, tratada nos arts. 408 a 416, também tem a função de pré-fixar a indenização devida em caso de descumprimento. Quando as duas cláusulas miram exatamente o mesmo inadimplemento (a desistência do negócio principal), elas competem pelo mesmo espaço jurídico: indenizar o mesmo prejuízo duas vezes.
O que o STJ decidiu sobre a cumulação
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.617.652/DF, pela Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, firmou o entendimento de que é inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a perda das arras na mesma hipótese de inexecução contratual, sob pena de dupla punição pelo mesmo fato. Nesse julgamento, prevaleceu a perda das arras, por força do art. 419, funcionando como taxa mínima de indenização, afastando a cobrança simultânea da multa contratual sobre a mesma inexecução.
O que sobra do contrato depois dessa vedação
Isso não significa que a cláusula penal do contrato vire letra morta: se ela foi redigida para punir uma obrigação diferente da simples desistência do negócio principal (por exemplo, atraso na entrega de documentação ou descumprimento de uma obrigação acessória específica), ela continua exigível para essa outra hipótese, sem concorrer com as arras. O problema de cumulação surge quando as duas cláusulas mirando o mesmo fato gerador, a inexecução do contrato como um todo.
Como identificar qual valor prevalece no seu caso
Vale ler com atenção o que cada cláusula pune: se ambas descrevem a mesma consequência (desistir de comprar ou de vender), a tendência é a perda das arras prevalecer, com a multa contratual sendo afastada nessa hipótese específica. Se a multa mira uma obrigação distinta, ela pode ser cobrada de forma independente, sem prejuízo da regra das arras para a inexecução principal.
Perguntas frequentes
Posso escolher cobrar só a multa contratual, que é maior que o sinal, em vez das arras?
A jurisprudência tende a barrar a cumulação de ambas para o mesmo fato, mas a discussão sobre qual das duas prevalece pode ser levada a juízo quando o contrato não deixa claro qual instituto as partes quiseram priorizar.
A vedação à cumulação vale também para arras penitenciais?
O julgado trata do regime confirmatório, no qual as arras valem como taxa mínima de indenização; no regime penitencial a lógica já é distinta, porque a desistência é direito contratual expressamente precificado pelo próprio sinal, sem espaço para discutir cláusula penal sobre o mesmo fato.
O juiz pode reduzir a cláusula penal mesmo que ela não concorra com as arras?
Sim, o art. 413 do Código Civil autoriza o juiz a reduzir equitativamente a penalidade se a obrigação principal foi cumprida em parte ou se o valor for manifestamente excessivo diante da natureza do negócio.
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