Como cobrar judicialmente o valor do distrato não pago
Passado o prazo de devolução sem o dinheiro cair na conta, o distrato deixa de ser uma discussão de cálculo e vira uma cobrança. A boa notícia é que existem caminhos judiciais distintos, e escolher o certo acelera o resultado. O ponto de partida é entender o que você já tem em mãos: um termo de distrato assinado com valor definido abre uma porta mais rápida do que uma devolução ainda sem número fechado. Cada situação pede uma ação diferente.
Separe o valor incontroverso do que ainda se discute
Nem sempre o total é controvertido. Muitas vezes a construtora reconhece parte da devolução e discute apenas o percentual de retenção. Identificar o valor incontroverso — aquilo que ela mesma admite dever — permite cobrar essa parcela desde logo, sem esperar a definição do restante.
Essa separação também orienta o pedido de tutela: sobre o valor que a própria incorporadora reconhece, é possível pleitear a antecipação, enquanto a diferença discutida segue o curso normal do processo.
O termo de distrato assinado pode ser título executivo
Se você tem um termo de distrato assinado por duas testemunhas com valor líquido e prazo de pagamento, esse documento pode se enquadrar como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784 do Código de Processo Civil. Nesse caso, cabe execução, e não uma ação de conhecimento.
A execução é mais direta: o juiz determina a intimação para pagamento e a penhora de bens em caso de descumprimento, sem a fase de discussão sobre a existência da dívida. Por isso, a forma como o termo foi redigido faz enorme diferença na velocidade da cobrança.
Ação de cobrança quando não há título líquido
Se não existe termo com valor fechado — por exemplo, quando a devolução foi apenas prometida ou quando o cálculo é disputado —, o caminho é a ação de cobrança. Nela, o juiz define o valor devido, aplicando os limites de retenção da Lei 13.786/2018 e afastando descontos indevidos.
É nesse tipo de ação que se discute a corretagem, a pena convencional, a fruição e as despesas de posse. A sentença fixa o montante e, a partir dela, a cobrança segue para a fase de cumprimento, com correção e juros de mora.
Juizado especial, correção e juros de mora
Quando o valor a cobrar não ultrapassa quarenta salários mínimos, o Juizado Especial Cível é uma via ágil e sem custas iniciais, em que é possível atuar de forma simplificada. Acima desse teto, a demanda corre na Justiça comum.
Em qualquer via, o atraso da construtora não fica sem consequência: sobre o valor devido incidem correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do vencimento. Um advogado pode dimensionar o pedido, escolher a ação adequada e conduzir a cobrança à distância, com envio digital dos documentos, sem prometer prazo ou resultado.
Perguntas frequentes
O termo de distrato serve para executar direto a construtora?
Se estiver assinado por duas testemunhas, com valor líquido e prazo, ele pode ser título executivo extrajudicial pelo art. 784 do CPC. Aí cabe execução, mais rápida do que a ação de cobrança comum.
E se o valor da devolução ainda estiver em discussão?
Nesse caso a via é a ação de cobrança, em que o juiz fixa o montante devido aplicando os limites da Lei 13.786 e afastando deduções indevidas. Depois, a execução segue com correção e juros.
Posso cobrar no Juizado Especial?
Sim, quando o valor não passa de quarenta salários mínimos. O Juizado é mais ágil e sem custas iniciais; acima desse limite, a cobrança tramita na Justiça comum.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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