Dá para cumular a multa contratual com lucros cessantes no atraso?
A possibilidade de somar cláusula penal moratória e lucros cessantes no atraso da obra não se resolve apenas pelo art. 43-A. No Tema 970, o STJ fixou que a cláusula moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, em regra já indeniza o adimplemento tardio e afasta a cumulação com lucros cessantes. A natureza e a base de cada parcela precisam ser comparadas para evitar dupla reparação.
A vedação do § 3º do artigo 43-A
O § 3º do art. 43-A da Lei 4.591/1964 estabelece que a multa do § 2º, referente à mora no cumprimento da obrigação — os 1% ao mês pagos na entrega —, em hipótese alguma pode ser cumulada com a multa do § 1º, que trata da inexecução total quando o comprador resolve o contrato. Essa vedação específica é sobre as duas multas legais entre si, e não trata diretamente de lucros cessantes provados de forma independente.
Por que lucros cessantes de mesma natureza tendem a ser absorvidos
Segundo o Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória equivalente ao valor locativo tem finalidade de indenizar a entrega tardia e, em regra, afasta a soma com lucros cessantes fundados na mesma privação de uso. Não é necessário chamar toda parcela de 'multa de 1%' para aplicar a distinção: importa verificar se a cláusula já recompõe o aluguel que o comprador deixou de receber ou precisou pagar. A questão de ordem do julgamento registrou que os dispositivos da Lei 13.786/2018 não seriam aplicados diretamente aos repetitivos, formados sobre contratos anteriores. Por isso, o Tema 970 não deve ser estendido mecanicamente para apagar o regime legal dos contratos posteriores à lei.
Quando o pedido de cumulação pode prosperar
Prejuízo alegadamente distinto exige demonstração concreta de fato gerador, natureza e valor que não estejam cobertos pela cláusula moratória. A exceção não deve ser prometida como automática apenas porque há recibos de aluguel ou outro gasto. Antes de formular o pedido, um advogado imobiliário pode confrontar a cláusula, o Tema 970 e os comprovantes para separar eventual dano autônomo da privação de uso já indenizada.
Perguntas frequentes
A multa de 1% ao mês já inclui atualização monetária?
Sim, o próprio § 2º do art. 43-A determina que o valor seja corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato, além do cálculo pro rata die pelo período de atraso.
Posso pedir dano moral cumulado com a multa de 1% ao mês?
O dano moral tem natureza distinta da reparação patrimonial pelo atraso e, em situações que superem o mero aborrecimento, pode ser discutido separadamente, mas depende de prova de circunstância excepcional além do simples atraso na obra.
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