O contrato da empresa no imóvel rural é arrendamento?
A matrícula rural e o nome dado ao contrato não bastam para classificá-lo. O Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966 olham para o uso temporário da terra com atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. Dentro desse campo, ainda é necessário distinguir arrendamento de parceria. Fora dele, o uso empresarial pode seguir outro regime, mas a Lei do Inquilinato também não se aplica automaticamente apenas porque existe uma empresa no local.
Destinação agrária define o primeiro enquadramento
Os arts. 92 e seguintes do Estatuto da Terra disciplinam a posse ou o uso temporário da terra para exploração agrária. O art. 3º do Decreto 59.566/1966 define o arrendamento rural como cessão do uso e gozo de imóvel rural para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel. A atividade real pesa mais do que expressões genéricas do instrumento.
Retribuição certa não se confunde com partilha
O art. 18 do Decreto 59.566/1966 determina que o preço do arrendamento seja ajustado em quantia fixa de dinheiro. O pagamento pode ocorrer em dinheiro ou em quantidade de frutos ou produtos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao aluguel na época da liquidação. Portanto, produto rural pode funcionar como meio de pagamento do valor monetário, sem se tornar o próprio preço ajustado.
Percentual isolado não resolve a natureza do contrato
O parágrafo único do art. 18 proíbe ajustar como preço do arrendamento uma quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro. Essa vedação não autoriza concluir que qualquer referência percentual produz automaticamente parceria. Na parceria do art. 96 do Estatuto da Terra, importam a partilha de riscos e a divisão de frutos, produtos ou lucros. Forma de cálculo, gestão, despesas, caso fortuito, resultado negativo e prática de liquidação devem ser examinados junto às normas agrárias obrigatórias.
Uso não agrário exige uma segunda análise
Um galpão empregado apenas para logística, uma antena ou um pátio industrial podem não formar contrato agrário, pois não há exploração da terra nas atividades descritas pelo Estatuto. Ainda assim, a incidência da Lei 8.245/1991 depende das características do imóvel, da destinação urbana ou comercial e das exclusões de seu art. 1º. A conclusão não deve ser extraída somente do endereço rural nem do objeto social da empresa.
Elementos para revisar o instrumento
Matrícula e cadastro rural, descrição da área, atividade licenciada, notas de produção, forma de remuneração, divisão de riscos, benfeitorias e prática de pagamento permitem confrontar o papel com a realidade. Em uma armazenagem sem cultivo, por exemplo, pode haver uso comercial não agrário; em uma agroindústria integrada à exploração da terra, o regime agrário pode ser relevante. A orientação jurídica deve identificar esses fatos antes de sugerir prazo, retomada ou reajuste.
Perguntas frequentes
Pagamento em parte da colheita sempre cria parceria rural?
Não automaticamente. É necessário distinguir equivalência de retribuição certa da partilha de riscos, frutos, produtos ou lucros que caracteriza a parceria.
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