Imóvel operado como hotel tem proteção especial contra retomada?
A Lei do Inquilinato não cria uma blindagem exclusiva para hotéis, pousadas ou hostels. Primeiro é preciso identificar qual contrato existe. A hospedagem prestada ao usuário em apart-hotel, hotel-residência ou equiparado pode estar excluída da lei; já a cessão de um imóvel a uma empresa que nele opera hospedagem pode formar locação não residencial. Depois dessa classificação, aplicam-se os requisitos da renovatória e as regras gerais de retomada.
Hospedagem do usuário e locação ao operador não são iguais
O art. 1º, parágrafo único, item 4, exclui as locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados que prestem serviços regulares a seus usuários e sejam autorizados a funcionar como tais. Essa relação de hospedagem não deve ser confundida automaticamente com o contrato pelo qual o proprietário entrega o imóvel inteiro a uma empresa para explorar hotel ou pousada. Neste segundo caso, o conteúdo pode revelar locação comercial.
Renovatória continua sujeita ao art. 51
Se houver locação não residencial, o operador só pode buscar renovação compulsória ao comprovar contrato escrito e determinado, soma mínima de cinco anos, mesmo ramo por pelo menos três anos e ajuizamento no período legal. Investimentos, reputação e tempo de funcionamento não dispensam esses requisitos. Também é necessário distinguir bens do imóvel daqueles pertencentes ao estabelecimento empresarial.
A regra do mesmo ramo é geral
O art. 52, II, admite oposição à renovação para uso próprio ou transferência de fundo de comércio nas condições legais. O § 1º estabelece que, nessa hipótese, o imóvel não pode ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário. Essa proteção vale para atividades em geral, não apenas hotelaria. A exceção ocorre quando a própria locação também envolvia o fundo de comércio, com instalações e pertences.
Não existe imunidade a toda retomada
O locador pode apresentar outros fundamentos previstos no art. 52, e a renovatória pode falhar por ausência de requisitos ou prova. Também será necessário verificar se a alegação de uso próprio corresponde ao uso efetivo e ao ramo informado. A mera intenção de abrir hotel não decide o caso sem examinar quem detinha o fundo, quais instalações integravam o contrato e qual hipótese legal foi invocada.
Exemplo com dois contratos distintos
Uma empresa aluga por dez anos um prédio vazio, instala seus móveis e opera uma pousada. Esse vínculo com o proprietário pode ser locação não residencial. Os contratos diários com hóspedes, porém, são relações de hospedagem e não se confundem com a locação principal. Se o proprietário se opõe à renovação para explorar o mesmo ramo, o art. 52, § 1º, exige análise do fundo e das instalações. Orientação jurídica pode organizar essa prova sem prometer renovação ou impedir toda retomada.
Perguntas frequentes
O art. 52, § 1º, protege somente hotéis e pousadas?
Não. A restrição ao mesmo ramo é regra geral, com a exceção legal ligada ao fundo de comércio.
Hospedagem em apart-hotel é igual à locação do prédio ao operador?
Não necessariamente. São relações distintas e devem ser classificadas pelo conteúdo real.
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