Comprei um imóvel alugado: como funciona a denúncia em 90 dias
O comprador de imóvel alugado não pode simplesmente exigir entrega imediata das chaves. O art. 8º da Lei 8.245/1991 cria um direito específico de denúncia, preserva o contrato protegido por cláusula de vigência averbada e trabalha com dois marcos de noventa dias: um para exercer a denúncia e outro concedido ao locatário para desocupar.
Quando o adquirente pode denunciar
Se a alienação ocorre durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, salvo quando a locação é por tempo determinado, contém cláusula de vigência em caso de alienação e está averbada junto à matrícula. Os três elementos da exceção precisam coexistir. O promissário comprador ou cessionário também pode ter esse direito se o negócio for irrevogável, houver imissão na posse e o título estiver registrado.
Noventa dias para exercer o direito
A denúncia deve ser exercida em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso. Depois desse período, presume-se concordância com a manutenção da locação e o comprador perde esse fundamento específico. A contagem não começa apenas quando ele obtém cópia do contrato nem quando decide usar o imóvel.
A notificação concede outros noventa dias para sair
Exercida a denúncia tempestivamente, o caput do art. 8º concede outros 90 dias para a desocupação. Não são trinta dias. A comunicação deve identificar aquisição, registro, imóvel e decisão de denunciar, além de preservar prova de recebimento, porque data da denúncia e prazo de saída podem ser discutidos.
Matrícula e contrato decidem a estratégia
Matrícula atualizada mostra data do registro e eventual averbação; o contrato revela prazo e cláusula de vigência. Escritura sem registro pode não iniciar o marco usado pelo § 2º, e uma cláusula escrita que nunca chegou à matrícula pode não ser oposta ao adquirente. Também convém verificar se o locatário teve seu direito de preferência respeitado, tema diferente da denúncia.
O registro, e não a assinatura isolada, inicia a contagem
A compra pode ter escritura em uma data e registro em outra. Para o prazo do art. 8º, § 2º, importa o registro da venda ou do compromisso. Certidão da matrícula, título aquisitivo e protocolo registral permitem fixar o marco sem depender da memória das partes. Se o comprador notifica antes de concluir a aquisição registral, também precisa demonstrar por que já possui a posição jurídica exigida pela lei.
Promissário comprador precisa cumprir requisitos adicionais
O § 1º estende o direito ao promissário comprador e ao promissário cessionário quando o negócio é irrevogável, há imissão na posse e o título está registrado na matrícula. Um compromisso particular revogável, guardado fora do registro, não deve ser apresentado como equivalente automático à aquisição. A análise precisa conferir cada elemento antes de iniciar o prazo de saída.
Preferência do inquilino é uma discussão separada
A denúncia do adquirente e eventual violação do direito de preferência têm objetos distintos. O locatário preterido pode discutir perdas e danos ou, se presentes os requisitos do art. 33, a aquisição do bem, mas isso não se resolve apenas negando o recebimento da notificação. Datas da oferta, condições comunicadas, averbação e registro da venda devem ser preservados para que as duas questões não sejam confundidas.
A entrega deve ser formalizada
Ao final dos 90 dias de desocupação, vistoria, termo de chaves, leitura de medidores e registro de encargos evitam discussão sobre a data em que terminou a posse. O comprador não deve entrar antes da restituição nem descartar bens remanescentes. Se o inquilino não sai, a retomada continua dependendo da via judicial adequada.
Compra registrada e notificação no sexagésimo dia
Um investidor registra a compra de apartamento alugado sem cláusula de vigência averbada. No sexagésimo dia, notifica o inquilino e concede noventa dias para entrega das chaves. Ele exerceu a denúncia dentro do prazo e respeitou o período legal de saída. Um advogado particular pode revisar matrícula e contrato remotamente antes do envio, sem prometer desocupação espontânea ou afastar eventual defesa.
Perguntas frequentes
O inquilino tem só trinta dias para sair depois da compra?
Não na denúncia do art. 8º. O dispositivo concede noventa dias para desocupação, desde que o adquirente tenha exercido o direito dentro dos noventa dias contados do registro.
Perder o prazo impede qualquer retomada futura?
Impede usar o fundamento específico da alienação. Outros fundamentos legais podem surgir depois, conforme o tipo de locação e o contrato.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.