Direito de preferência do inquilino na compra do imóvel (art. 30)
Saber que o imóvel alugado foi vendido a outra pessoa, sem que você tivesse a chance de comprá-lo, gera uma sensação legítima de injustiça — e, muitas vezes, um direito concreto. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) garante ao inquilino o direito de preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. O art. 30 cuida de uma faceta específica desse direito: a ordem de preferência quando o imóvel está sublocado. Para saber quando cabe reaver o imóvel ou pedir perdas e danos, porém, é preciso ligar o art. 30 aos artigos que o cercam.
O dever de oferecer o imóvel ao inquilino antes de vender
Antes de vender, o locador precisa dar ciência inequívoca ao inquilino do negócio, com todas as suas condições, para que ele possa exercer a preferência. Esse dever está no art. 27, e a comunicação pode ser judicial, extrajudicial ou por qualquer meio que comprove a ciência.
Recebida a proposta, o inquilino tem, segundo o art. 28, o prazo de trinta dias para aceitar, por escrito, a aquisição nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O silêncio nesse período faz o direito de preferência caducar, e o locador fica livre para vender a quem quiser.
A ordem de preferência do art. 30 quando há sublocação
O art. 30 resolve quem tem prioridade quando o imóvel está inteiramente sublocado. Nessa hipótese, a preferência cabe primeiro ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Havendo vários sublocatários, todos podem exercê-la em conjunto, ou apenas um, se for o único interessado.
O parágrafo único ainda organiza os empates: entre pretendentes, prefere o locatário mais antigo e, se todos ingressaram na mesma data, o mais idoso. Essa hierarquia evita disputas sobre quem, dentro do imóvel, tem a primeira palavra na compra.
Perdas e danos ou o imóvel: os remédios do art. 33
Se a venda ocorre sem respeitar a preferência, o art. 33 oferece dois caminhos ao inquilino preterido. O primeiro é reclamar do vendedor as perdas e danos pelo prejuízo. O segundo, mais forte, é depositar o preço e as despesas e haver o imóvel para si — mas isso exige que o contrato de locação esteja averbado na matrícula ao menos trinta dias antes da venda, e que o pedido seja feito no prazo de seis meses, contados do registro do ato no cartório de imóveis.
Sem a averbação prévia, resta a via das perdas e danos; com ela, abre-se a possibilidade de adjudicar o próprio imóvel. Por isso a averbação do contrato é um cuidado que amplia bastante as opções do inquilino.
Perguntas frequentes
Sempre dá para reaver a venda e ficar com o imóvel?
Não. Só é possível haver o imóvel para si se o contrato estava averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da venda e o pedido é feito em até seis meses do registro. Sem averbação, o inquilino preterido fica limitado às perdas e danos.
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