Cláusula de vigência averbada obriga quem compra o imóvel?
A cláusula de vigência protege o locatário contra a denúncia do novo proprietário somente quando cumpre o conjunto do art. 8º da Lei 8.245/1991. Não basta escrever no contrato que a locação continuará em caso de venda. O contrato precisa ser por prazo determinado, conter a cláusula e constar da matrícula do imóvel pelo ato registral cabível.
Três requisitos que funcionam em conjunto
A exceção ao direito de denúncia exige prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação junto à matrícula. Se o contrato está por tempo indeterminado, se a cláusula não existe ou se nunca chegou ao Registro de Imóveis, o comprador pode exercer a denúncia do art. 8º dentro do prazo legal.
O registro torna a proteção visível a terceiros
A Lei de Registros Públicos inclui o contrato de locação com cláusula de vigência entre os atos levados ao Registro de Imóveis. O cartório examina título, matrícula e requisitos formais segundo a legislação registral e as normas locais. Por isso, reconhecimento de firma ou lista genérica de documentos não deve ser anunciado como requisito universal sem consultar a serventia competente.
Cláusula no papel sem reflexo na matrícula
Entre locador e locatário, a cláusula continua integrando o contrato. Contra o adquirente, porém, a proteção especial do art. 8º depende da publicidade registral. Uma certidão atualizada da matrícula mostra se o ato foi efetivamente lançado; comprovante de que o documento apenas foi entregue a intermediário não substitui essa conferência.
A proteção dura até o termo contratado
A cláusula não cria locação perpétua nem afasta infração, inadimplemento ou outra causa legal de desfazimento. Ela obriga o adquirente a respeitar o prazo determinado nas condições oponíveis, impedindo a denúncia baseada somente na compra enquanto a proteção estiver vigente. Depois do termo, aplicam-se as regras correspondentes ao tipo da locação e à eventual prorrogação.
Sem a proteção registral, correm dois prazos de 90 dias
Se faltar um dos requisitos, o art. 8º permite ao adquirente denunciar a locação no período de 90 dias cujo termo inicial é o registro da venda ou do compromisso. A notificação tempestiva deve conceder outros 90 dias para desocupação. Deixar passar o primeiro prazo faz presumir concordância com a manutenção do contrato; reduzir o segundo para trinta dias contraria o caput.
Contrato de trinta e seis meses levado ao registro
Uma empresa negocia locação comercial por trinta e seis meses, inclui cláusula de vigência e providencia o ato na matrícula. Se o imóvel for vendido no primeiro ano, o adquirente não poderá usar a denúncia do art. 8º para abreviar aquele prazo. A análise do contrato e da certidão por advogado particular pode ser feita em atendimento remoto antes da assinatura ou da compra, sem substituir a qualificação registral do cartório.
Perguntas frequentes
A cláusula escrita no contrato já obriga o comprador?
Não basta, para a proteção do art. 8º, que ela esteja apenas no instrumento. A locação deve ser por prazo determinado e o contrato precisa estar averbado junto à matrícula.
A cláusula impede despejo por falta de pagamento?
Não. Ela afasta a denúncia fundada exclusivamente na alienação, mas não elimina causas legais ou contratuais de desfazimento da locação.
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