Distrato de imóvel na planta: os limites que a Lei 13.786/2018 impôs
Quem desiste de comprar um apartamento na planta perde 25% de tudo o que já pagou? Depende do tipo de empreendimento e de quando o contrato foi assinado: a Lei 13.786/2018 fixou tetos diferentes para incorporações e para loteamentos, encerrando anos de disputa sobre quanto a construtora podia reter em caso de distrato.
O que mudou com a Lei 13.786/2018
Antes de 2018, cada contrato trazia sua própria cláusula penal para o distrato, e o Judiciário costumava reduzi-las caso a caso, sem critério uniforme. A lei alterou a Lei 4.591/1964 (incorporações) e a Lei 6.766/1979 (loteamentos) para fixar percentuais máximos de retenção, dando previsibilidade tanto para quem compra quanto para quem vende.
O teto de 25% do art. 67-A da Lei 4.591/1964 para incorporações
Em caso de distrato ou de resolução por inadimplemento do comprador de unidade em incorporação, o incorporador pode reter a comissão de corretagem integral e, além dela, uma pena convencional limitada a 25% da quantia paga — sem precisar comprovar prejuízo. Sobre esse valor ainda podem ser descontados itens como impostos, cotas de condomínio do período de uso e valor de fruição do imóvel.
O teto de 10% da Lei 6.766/1979 para loteamentos
Nos contratos de compra de lotes urbanos, o art. 32-A da Lei 6.766/1979 fixa um regime diferente: a cláusula penal e as despesas administrativas, incluindo eventuais arras, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, com um adicional de até 0,75% ao mês pela fruição do imóvel enquanto o comprador teve a posse do lote.
O que costuma ser descontado além da multa
Em ambos os regimes, a lei permite descontar, cumulativamente à multa, valores como impostos incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio ou de associação de moradores e o tempo em que o comprador desfrutou do bem antes da devolução. É por isso que o valor final devolvido costuma ser bem menor do que a simples subtração da multa percentual.
Quando o comprador consegue devolução maior
Contratos assinados antes de dezembro de 2018 nem sempre seguem os mesmos tetos, e cláusulas que extrapolam os limites legais — ou que descontam itens não previstos em lei — costumam ser revistas quando levadas à Justiça. Atraso relevante na entrega da obra por culpa do incorporador também muda o quadro: nesse caso, a desistência deixa de ser vista como culpa do comprador.
Perguntas frequentes
O prazo de reflexão de sete dias do e-commerce vale para compra de imóvel na planta?
Não; esse prazo é do Código de Defesa do Consumidor para compras fora do estabelecimento comercial e não se aplica ao distrato regido pela Lei 13.786/2018, que tem regras próprias de retenção.
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