Condomínio de lotes: regularizando um loteamento fechado informal
Moradores de um loteamento que funciona como condomínio fechado há anos, com portaria, muro e regras internas combinadas informalmente, costumam descobrir, na hora de vender um lote ou de financiar uma reforma, que a matrícula de cada imóvel não reflete essa realidade. O primeiro passo antes de qualquer instrumento de instituição é identificar qual figura jurídica realmente se aplica ao loteamento, porque a Lei 6.766/1979 e o Código Civil oferecem dois caminhos distintos, com efeitos bem diferentes sobre as ruas internas.
Duas figuras diferentes: condomínio de lotes e loteamento de acesso controlado
O § 7º do art. 2º da Lei 6.766/1979 permite que o lote seja constituído como imóvel autônomo integrante de um condomínio de lotes, regido pelo art. 1.358-A do Código Civil; nesse caso, as vias internas e as áreas comuns pertencem, em condomínio, aos próprios proprietários dos lotes. Já o § 8º do mesmo artigo trata do loteamento de acesso controlado, em que o controle de entrada é regulamentado por ato do Poder Público municipal, mas as vias de circulação continuam sendo públicas, transferidas à Prefeitura como em qualquer loteamento comum. A diferença não é de nome: é de quem é dono, de fato, das ruas internas.
Por que essa distinção trava loteamentos informais antigos
Muitos loteamentos fechados mais antigos já tiveram as vias e áreas institucionais transferidas à municipalidade no próprio registro do parcelamento do solo, como manda a Lei 6.766/1979 para qualquer loteamento aprovado. Se isso já ocorreu, não é possível simplesmente instituir um condomínio de lotes sobre essas mesmas ruas, porque elas não pertencem mais aos loteadores nem aos moradores; o caminho, nesse cenário, tende a ser a regularização como loteamento de acesso controlado, mediante ato do Município que discipline o uso do controle de entrada sem impedir a circulação de pedestres ou de terceiros identificados.
Quando o condomínio de lotes é juridicamente viável
Se as vias internas nunca foram transferidas ao Município, o que costuma acontecer em parcelamentos que já nasceram como condomínio ou que mantiveram a titularidade privada da infraestrutura, a instituição do condomínio de lotes segue, no que couber, as regras do condomínio edilício do Código Civil, respeitada a legislação urbanística, a começar pelo art. 1.332, que trata dos requisitos do instrumento de instituição. Isso inclui instrumento de instituição registrado na matrícula, convenção de condomínio aprovada pelos proprietários definindo áreas comuns e exclusivas, forma de rateio das despesas e regras de administração, além da fração ideal de cada lote em relação às áreas comuns, conforme o critério fixado no próprio instrumento.
Passo a passo para sair da informalidade
Na prática, a regularização costuma seguir esta ordem: primeiro, levantar a situação registral das vias e áreas comuns na matrícula-mãe do loteamento, para saber se elas pertencem à Prefeitura ou permanecem privadas; segundo, definir com o Município, quando as vias já forem públicas, o enquadramento como loteamento de acesso controlado; terceiro, quando as áreas ainda forem privadas, elaborar e registrar o instrumento de instituição do condomínio de lotes e a convenção condominial, com aprovação em assembleia dos proprietários; e, por fim, submeter cada matrícula individual de lote à averbação da nova situação jurídica. Um advogado pode conduzir esse levantamento registral e a redação da convenção de forma remota, com reuniões por vídeo com a comissão de moradores e envio digital de minutas antes do registro em cartório.
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