Venda na planta sem registro do memorial de incorporação: riscos e direitos do comprador

A ordem legal: registrar primeiro, vender depois

O art. 32 da Lei 4.591/1964 é categórico: o incorporador somente pode alienar ou onerar as frações ideais de terreno e acessões correspondentes às futuras unidades autônomas após registrar, no Registro de Imóveis competente, o memorial de incorporação com os documentos que a lei relaciona — título de propriedade do terreno, certidões, projeto aprovado, cálculo das áreas, quadro de frações ideais, memorial descritivo das especificações e minuta da convenção de condomínio, entre outros.

A Lei de Registros Públicos confirma o ato ao arrolar, no art. 167, I, 17, as incorporações, instituições e convenções de condomínio entre os títulos sujeitos a registro.

Negociar sem registro é contravenção

A consequência não é apenas civil. O art. 66 da Lei 4.591/1964 classifica como contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do art. 10 da Lei 1.521/1951, condutas do incorporador — entre elas negociar frações ideais de terreno sem previamente satisfazer as exigências da lei e omitir, em documentos de ajuste, as indicações exigidas.

Esse dado costuma mudar o tom da negociação. O comprador que descobre a irregularidade não está diante de mera falha burocrática, e sim de conduta que a própria lei tipifica.

O que o comprador pode exigir

As alternativas dependem do estágio da obra e do interesse do adquirente:

• Regularização: exigir, por notificação com prazo, o registro do memorial e a apresentação da certidão da matrícula com o ato praticado.
• Suspensão de pagamentos: medida delicada, que deve ser precedida de orientação, porque o inadimplemento gera consequências contratuais próprias; o depósito judicial das parcelas costuma ser o caminho mais seguro.
• Desfazimento do negócio com restituição integral: quando o vício persiste, a devolução dos valores pagos tende a ser ampla, e não sujeita às retenções previstas para o distrato voluntário.
• Indenização: por prejuízos comprovados, inclusive despesas com financiamento frustrado e aluguéis pagos durante o atraso.

A depender do caso, cabe ainda comunicar o órgão de defesa do consumidor e o Ministério Público, dada a dimensão coletiva da irregularidade.

A relação com o incorporador costuma ser de consumo, o que traz para o caso a vinculação do fornecedor à publicidade suficientemente precisa, prevista no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, e a nulidade das cláusulas que estabeleçam desvantagem exagerada, do art. 51. Folhetos, tabelas de venda e mensagens do corretor entram na discussão como parte do que foi prometido.

Como verificar, em minutos, se a incorporação existe

1. Peça o número da matrícula do terreno ao vendedor — a informação deve constar do contrato. 2. Solicite ao Registro de Imóveis a certidão de inteiro teor, presencialmente ou pelo portal eletrônico dos registradores. 3. Procure, no corpo da matrícula, o registro da incorporação, com data e número do ato. 4. Confira se o quadro de áreas e a unidade prometida constam do memorial registrado. 5. Verifique se há termo de afetação averbado, que segrega o patrimônio daquela obra.

Exemplo: uma compradora paga vinte e quatro parcelas de um apartamento na planta e descobre que a matrícula do terreno não registra incorporação alguma, apenas uma hipoteca do proprietário anterior. A ausência do registro, somada ao gravame, sustenta pedido de resolução do contrato com devolução integral.

Quando já há valores expressivos pagos, a estratégia entre exigir a regularização e desfazer o negócio muda conforme o andamento da obra e a saúde financeira da incorporadora — análise que advogado particular consegue fazer de forma remota, a partir da matrícula, do contrato e dos comprovantes.