Desisti do imóvel na planta: quanto a construtora devolve?
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça garante, em promessa de compra e venda submetida ao CDC, restituição integral quando o vendedor dá causa à resolução e parcial quando o comprador provoca o desfazimento. A ideia de devolução imediata, porém, precisa ser situada no tempo. Para contratos celebrados a partir da Lei 13.786/2018, a incorporação imobiliária passou a ter percentuais, deduções e prazos legais próprios. Aplicar apenas a frase da súmula a um contrato novo produz resposta errada.
A regra de restituição conforme quem deu causa
Nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência consolidada pela súmula determina restituição imediata e em parcela única: integral se a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor; parcial se o comprador desiste ou inadimple. Em regra, o STJ passou a usar retenção de 25% quando o desfazimento é imputável ao comprador, sem prejuízo das peculiaridades do caso.
A súmula não autoriza a construtora a devolver apenas no fim da obra nesses contratos antigos. Também não cobre negócio fora do CDC sem examinar seu regime.
O ajuste trazido pela Lei 13.786/2018
Para contratos novos de incorporação, o art. 67-A permite deduzir integralmente a corretagem e pena convencional de até 25% do que foi pago. Em patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% e a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, o remanescente é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento.
Se o comprador teve a unidade disponível, ainda podem ser deduzidos tributos, condomínio, fruição equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, calculada pro rata die pelo período de disponibilidade e encargos previstos, observados os limites legais. Essas regras não retroagem aos contratos anteriores.
Um exemplo e os cuidados na prática
Primeiro identifique a data do contrato, se há patrimônio de afetação, quem causou a resolução, se houve posse e quais valores foram pagos diretamente ao incorporador. Só depois calcule retenções e prazo. Atraso do vendedor além da tolerância legal segue disciplina distinta e pode assegurar restituição integral em até 60 dias.
Peça demonstrativo discriminado: corretagem, pena, fruição, tributos e saldo. A expressão “imediata” da Súmula 543 continua essencial para o regime anterior à Lei do Distrato, mas não elimina os prazos expressos que o legislador criou para contratos posteriores.
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