Memorial de incorporação: o dossiê que autoriza vender o imóvel na planta
Antes de existir prédio, existe papel. E há um conjunto específico de documentos sem o qual nenhuma unidade futura pode ser legalmente vendida: o memorial de incorporação, registrado no cartório de imóveis onde o terreno está matriculado.
A trava do art. 32 da Lei 4.591/1964
O incorporador somente pode alienar ou onerar as frações ideais de terreno e acessões correspondentes às futuras unidades autônomas depois de registrar, no Registro de Imóveis competente, o memorial de incorporação composto pelos documentos que a lei relaciona.
A ordem importa: primeiro o registro, depois a venda. Anúncio de lançamento sem memorial registrado significa venda de algo que ainda não pode ser comercializado.
O que o dossiê reúne
O memorial não é uma peça só. Ele agrega, entre outros elementos, o título de propriedade do terreno, certidões do incorporador e do imóvel, o projeto aprovado pela prefeitura, o cálculo das áreas das edificações, o quadro de frações ideais de cada unidade, o memorial descritivo das especificações da obra e a minuta da futura convenção de condomínio.
Junto disso caminham as certidões negativas e a documentação que permite avaliar a idoneidade jurídica do empreendimento. É o retrato completo do que está sendo oferecido.
Onde consultar e o que olhar
O registro do memorial se faz na matrícula do terreno, e a Lei 6.015/1973 arrola no art. 167, I, 17 as incorporações, instituições e convenções de condomínio entre os atos sujeitos a registro.
Qualquer interessado pode pedir certidão dessa matrícula. Três pontos merecem atenção do comprador: se o memorial está efetivamente registrado, se há termo de afetação averbado e qual é a fração ideal atribuída à unidade que ele pretende comprar.
As especificações da obra que constam do memorial também importam depois da entrega, porque são o parâmetro para comparar o que foi prometido com o que foi construído.
Prazo de carência e desistência do incorporador
A lei admite que o incorporador fixe, no memorial, um prazo de carência dentro do qual pode desistir do empreendimento, hipótese que precisa constar expressamente do registro e dos contratos.
Exemplo: uma compradora consulta a matrícula do terreno antes de assinar, encontra o memorial registrado, verifica a cláusula de carência e sabe, desde o início, até que data o projeto pode ser denunciado e como os valores pagos seriam devolvidos.
Essa leitura prévia é o que separa uma compra informada de uma aposta.
Perguntas frequentes
Memorial de incorporação é o mesmo que memorial descritivo?
Não. O memorial descritivo é uma das peças do conjunto: ele detalha materiais e especificações da construção. O memorial de incorporação é o dossiê completo registrado no cartório, que inclui título do terreno, projeto aprovado, quadro de áreas, frações ideais e minuta da convenção.
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