IPTU de imóvel com contrato de gaveta: possuidor também é alvo do fisco

O possuidor com ânimo de dono também é contribuinte, pelo artigo 34 do CTN

O artigo 34 do Código Tributário Nacional lista como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil e também o possuidor a qualquer título. Isso inclui quem ocupa o imóvel com contrato de gaveta, pagando as parcelas e se comportando como dono, mesmo que o registro na matrícula ainda esteja em nome do vendedor original. A lei municipal tem liberdade para escolher, entre essas opções, qual sujeito lançar como contribuinte, e muitas prefeituras optam por cobrar de quem consta como responsável no cadastro imobiliário, que pode ser tanto o antigo proprietário quanto o possuidor informal, dependendo de como a informação chegou ao município.

Por que essa dupla possibilidade cria insegurança para as duas partes

Enquanto o imóvel permanece só com contrato de gaveta, sem registro definitivo, é comum que o cadastro municipal continue em nome do antigo proprietário, que recebe as cobranças mesmo não ocupando mais o imóvel. Ao mesmo tempo, o possuidor, que efetivamente usufrui do bem, pode ser chamado a responder pelo tributo se o município identificar a ocupação, especialmente em fiscalizações que cruzam dados de consumo de água e energia com o cadastro fiscal.

Como reduzir o risco de cobrança cruzada e de conflito entre as partes

A forma mais segura de resolver essa incerteza é regularizar a transferência, levando a escritura definitiva a registro na matrícula do imóvel, o que atualiza automaticamente o cadastro do IPTU para o nome do novo proprietário. Enquanto isso não acontece, vale formalizar entre as partes, por escrito, quem assume o pagamento do imposto a cada exercício, e guardar os comprovantes de pagamento, para evitar discussão futura sobre quem pagou o quê.

• Buscar a regularização do registro do contrato de gaveta na matrícula do imóvel.
• Formalizar por escrito o acordo sobre quem paga o IPTU enquanto durar a irregularidade.
• Guardar todos os comprovantes de pagamento do imposto feitos por qualquer das partes.

Quando a defesa de que "não sou o proprietário" não afasta a cobrança

Alegar apenas que o imóvel ainda está registrado em nome de outra pessoa não costuma livrar o possuidor da cobrança, se o município demonstrar que ele exerce a posse com ânimo de dono, morando no imóvel e se comportando como titular do bem. Da mesma forma, quem vendeu o imóvel por contrato de gaveta e não mora mais nele não se livra automaticamente da cobrança perante o fisco, se o cadastro municipal ainda estiver em seu nome, cabendo a ele buscar a atualização cadastral ou cobrar o comprador pelo reembolso.

Quando há impasse sobre quem deve arcar com o IPTU de um imóvel negociado só por contrato particular, vale reunir o contrato de gaveta, os comprovantes de pagamento e o histórico de cobranças da prefeitura e buscar orientação de um advogado imobiliarista, inclusive por atendimento a distância, para regularizar a situação com segurança.