IPTU no aluguel: obrigação perante a prefeitura e repasse ao inquilino

Quem é contribuinte do IPTU segundo o Código Tributário Nacional

O artigo 34 do Código Tributário Nacional define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Essa é a regra que vale perante a prefeitura, independentemente de qualquer contrato particular entre proprietário e inquilino. Em outras palavras, o município lança e cobra o imposto de quem consta como titular do cadastro imobiliário, quase sempre o dono registrado, e não vai atrás do inquilino simplesmente porque ele mora no imóvel.

Isso significa que, se o carnê atrasar e o imóvel entrar em dívida ativa, quem sofre a cobrança judicial é o proprietário, mesmo que o atraso tenha sido causado pelo inquilino que não repassou o valor combinado.

O que o artigo 22 da Lei do Inquilinato autoriza sobre o repasse

A Lei 8.245/1991, no artigo 22, inciso VIII, permite que o contrato de locação estabeleça que o pagamento de tributos e encargos que incidem sobre o imóvel, entre eles o IPTU, fique a cargo do locatário. Essa cláusula tem efeito apenas entre as partes: ela transfere ao inquilino a obrigação de arcar com o valor do imposto, mas não transfere ao inquilino a posição de contribuinte perante o fisco municipal.

Na prática, o proprietário continua sendo o responsável formal pelo pagamento e pode ser cobrado diretamente pela prefeitura, restando a ele exigir do inquilino, com base no contrato, o reembolso ou o pagamento direto que foi combinado.

O que fazer quando o inquilino para de repassar o valor do imposto

Se o contrato prevê o repasse e o inquilino deixa de pagar, o proprietário tem duas frentes de ação, que podem ser tomadas em conjunto. A primeira é a cobrança do valor não repassado, com base no próprio contrato e nos comprovantes de pagamento do IPTU feitos pelo proprietário. A segunda, dependendo da gravidade e da reincidência, é tratar o descumprimento como infração contratual, o que pode abrir caminho para notificação e, em casos mais sérios, para ação de despejo por infração legal ou contratual.

• Guardar o carnê ou a guia de pagamento do IPTU de cada exercício.
• Reunir o contrato assinado com a cláusula de repasse expressa.
• Notificar o inquilino por escrito antes de qualquer medida judicial, registrando a data e o valor em aberto.

Quando a cobrança direta ao inquilino perante o município não prospera

É comum o proprietário achar que, por ter cláusula de repasse no contrato, pode simplesmente indicar o inquilino à prefeitura como responsável pelo IPTU. Isso raramente funciona, porque o lançamento tributário segue o cadastro do imóvel, e não o contrato de locação, que o município normalmente desconhece. Situações de responsabilização direta do locatário pelo fisco são excepcionais e dependem de previsão específica na legislação municipal, que costuma ser rara.

Quando o valor do IPTU acumulado e a resistência do inquilino em pagar já comprometem o retorno financeiro da locação, o caso deixa de ser um simples ajuste de boleto e passa a comportar avaliação de um advogado com foco em contratos de locação, inclusive com atendimento a distância, mediante envio do contrato e dos comprovantes de pagamento por aplicativo de mensagem.