Como construir acima do coeficiente básico mediante pagamento ao município
Um terreno urbano tem, em regra, um coeficiente básico de aproveitamento definido pelo plano diretor — a relação entre a área que pode ser construída e a área do lote. Quando o proprietário ou incorporador quer construir mais do que esse coeficiente permite, a Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) prevê, nos arts. 28 a 31, um caminho: pagar contrapartida ao município pela outorga onerosa do direito de construir, também chamada de solo criado.
O coeficiente básico e a contrapartida
O art. 28 permite que o plano diretor delimite áreas nas quais o direito de construir pode ser exercido acima do coeficiente básico de aproveitamento adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Coeficiente de aproveitamento, para os fins da lei, é a relação entre a área edificável e a área do terreno. O plano diretor fixa ainda um coeficiente máximo, que representa o limite até onde a outorga onerosa pode ser usada naquela área.
O que a lei municipal específica precisa prever
O art. 30 exige que lei municipal específica estabeleça as condições a serem observadas para a outorga onerosa, determinando a fórmula de cálculo da cobrança, os casos de isenção do pagamento e a contrapartida do beneficiário. Sem essa lei específica, detalhando esses elementos, o instrumento não pode ser exigido apenas com base na previsão genérica do plano diretor.
Para onde vai o dinheiro arrecadado
O art. 31 determina que os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir sejam aplicados exatamente no rol de finalidades urbanísticas do art. 26 — o mesmo elenco que autoriza o município a exercer o direito de preempção sobre imóveis, do combate à irregularidade fundiária até a proteção de áreas de valor histórico e paisagístico. O dinheiro, portanto, não se destina ao caixa geral do município nem pode custear despesa administrativa comum: fica vinculado a essas finalidades urbanísticas específicas, sob pena de desvio de finalidade da arrecadação.
Diferença entre outorga onerosa e outros instrumentos do Estatuto da Cidade
A outorga onerosa é pontual: incide sobre qualquer lote dentro da área que o plano diretor delimitou, sem exigir um plano urbanístico próprio para aquela área. Já a operação urbana consorciada pressupõe uma lei específica com plano urbanístico próprio para uma região delimitada, com objetivos que vão além do simples aumento do potencial construtivo. E a transferência do direito de construir permite usar o potencial não exercido em um imóvel (por exemplo, tombado) em outro terreno, sem contrapartida financeira ao município.
Perguntas frequentes
Todo município pode cobrar outorga onerosa do direito de construir?
Só o município que tiver plano diretor delimitando as áreas em que o instrumento se aplica e lei municipal específica regulamentando a cobrança, a isenção e a contrapartida, conforme exigem os arts. 28 e 30 do Estatuto da Cidade.
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