Por que o município pode ter preferência para comprar seu imóvel
Um proprietário que decide vender um imóvel localizado numa área delimitada pelo plano diretor pode descobrir que precisa, antes de fechar negócio com qualquer comprador, oferecer o imóvel ao município. Esse é o direito de preempção urbano, previsto nos arts. 25 a 27 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
Como a lei municipal delimita as áreas e por quanto tempo
O art. 25 confere ao poder público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. Lei municipal, baseada no plano diretor, delimita as áreas em que incide o direito de preempção e fixa prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência. Enquanto vigorar esse prazo, a preferência do município se aplica independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
As finalidades que justificam o exercício da preferência
O art. 26 restringe o exercício do direito de preempção às hipóteses em que o poder público necessita da área para: regularização fundiária, execução de programas e projetos habitacionais de interesse social, constituição de reserva fundiária, ordenamento e direcionamento da expansão urbana, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, criação de unidades de conservação ou proteção de áreas de interesse ambiental, e proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico. A lei municipal precisa enquadrar cada área delimitada em uma ou mais dessas finalidades.
O procedimento de notificação e os trinta dias do município
O art. 27 exige que o proprietário notifique sua intenção de alienar o imóvel, para que o município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito o interesse em comprá-lo. Se o município não se manifestar dentro do prazo, o proprietário fica livre para vender a terceiros, nas condições da proposta apresentada. Se vender sem notificar previamente, ou por condições diversas das informadas ao município, a alienação é nula e o município pode adquirir o imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior àquele.
Por que preempção não é desapropriação
Na desapropriação, o poder público impõe a transferência da propriedade, independentemente da vontade do proprietário, mediante indenização prévia e justa. No direito de preempção, a iniciativa de vender continua sendo do proprietário: o poder público apenas tem preferência para comprar, nas mesmas condições oferecidas a terceiros, caso o proprietário decida, por conta própria, colocar o imóvel à venda dentro do prazo de vigência da lei municipal.
Perguntas frequentes
O proprietário é obrigado a vender o imóvel ao município?
Não. O direito de preempção só se exerce se o proprietário decidir vender o imóvel; ele não cria obrigação de venda, apenas assegura ao município preferência de compra quando a venda efetivamente ocorrer.
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