O que o registro da promessa de compra e venda garante ao comprador
Muitos compradores acreditam que levar o contrato de promessa ao cartório é apenas uma formalidade a mais, um carimbo que reforça o papel já assinado. Não é bem assim. O registro transforma a natureza jurídica do que o comprador tem nas mãos: de uma simples promessa entre duas pessoas, passa a existir um direito real sobre o imóvel, oponível a qualquer pessoa que venha depois. Entender essa diferença evita a falsa sensação de segurança de quem guarda o contrato na gaveta e também evita o pânico de quem, tendo o registro em mãos, teme perder o negócio para outro comprador.
Da promessa guardada na gaveta ao direito real sobre o imóvel
O art. 1.417 do Código Civil estabelece que, mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Antes do registro, o que existe é um direito pessoal: você pode cobrar o vendedor, mas o vínculo, em princípio, só produz efeito entre vocês dois. Depois do registro, o direito passa a valer contra qualquer pessoa que adquira ou pretenda adquirir algum interesse sobre aquele mesmo imóvel, porque a matrícula passa a informar publicamente que existe um comprador com direito de aquisição em curso.
Por que a data da prenotação, e não a data do contrato, é o que conta
O art. 1.246 do Código Civil determina que o registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao oficial e por ele prenotado no protocolo, não desde a data em que o contrato foi assinado. Na prática, isso significa que duas promessas sobre o mesmo imóvel, com datas de assinatura diferentes, disputam prioridade pela ordem de entrada no protocolo do cartório, não pela ordem em que as partes se sentaram à mesa. Quem leva o contrato ao registro primeiro tende a ter a prioridade prática, ainda que tenha assinado depois de outro comprador que nunca chegou a registrar nada.
O que o registro impede o vendedor de fazer depois
Com a promessa registrada, o vendedor não deixa de ser dono do imóvel, mas fica com o poder de disposição limitado por um ônus público. Uma nova venda, uma hipoteca ou uma penhora posterior à prenotação da promessa encontram, na matrícula, a informação de que já existe comprador com direito real sobre aquele bem, o que reduz drasticamente a chance de um terceiro conseguir se sobrepor de boa-fé a esse direito já lançado no registro. É essa publicidade, e não a simples existência do papel assinado, que sustenta a proteção contra terceiro.
A cláusula de arrependimento anula essa proteção
O próprio art. 1.417 condiciona o direito real à ausência de pacto de arrependimento no contrato. Se a promessa contiver cláusula permitindo que uma das partes desista mediante perda ou devolução de arras, o direito real não se forma da mesma maneira, ainda que o instrumento seja levado a registro. Antes de assinar, vale ler com atenção se existe esse tipo de cláusula, porque ela muda o patamar de proteção que o comprador terá depois.
Se o vendedor descumprir mesmo com o registro feito
O art. 1.418 dá ao promitente comprador titular de direito real a possibilidade de exigir do promitente vendedor, ou de terceiro a quem os direitos tenham sido cedidos, a outorga da escritura definitiva conforme o que foi combinado no instrumento preliminar. Havendo recusa, cabe pedir ao juiz a adjudicação do imóvel, que faz as vezes da escritura que o vendedor se nega a assinar. O registro da promessa não substitui esse passo final, mas é o que garante que, quando ele for necessário, o comprador chegue à ação já com um direito bem mais sólido para sustentar o pedido. Avaliar se o seu instrumento reúne os requisitos do art. 1.417 e conduzir o registro, ou, se necessário, a ação de adjudicação compulsória, é trabalho que um advogado particular pode assumir de forma inteiramente digital, com procuração eletrônica e documentos enviados por WhatsApp, sem prometer prazo ou resultado da ação.
Perguntas frequentes
Sem registrar a promessa, o comprador fica completamente desprotegido?
Não fica sem nenhuma proteção, mas o direito é pessoal, valendo em regra apenas contra o vendedor. Sem o registro, um terceiro que adquira o imóvel de boa-fé, sem saber da promessa anterior, tende a ter posição mais forte do que teria se a promessa já estivesse na matrícula.
O registro da promessa já transfere a propriedade do imóvel?
Não. O registro cria direito real à aquisição, não a propriedade em si, que depende da escritura definitiva e do respectivo registro de transferência, ou, na recusa do vendedor, da adjudicação compulsória prevista no art. 1.418.
Contrato particular também pode ser registrado, ou só escritura pública?
O art. 1.417 admite tanto instrumento público quanto particular, desde que o documento reúna os elementos exigidos pelo cartório para qualificação registral e seja efetivamente levado a registro na matrícula do imóvel.
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