Preempção no contrato de venda: o prazo para o comprador te oferecer o imóvel de volta
Incluir no contrato uma cláusula obrigando o comprador a oferecer o imóvel de volta a você, caso decida revendê-lo, é um instituto próprio do Código Civil chamado preempção ou preferência convencional. Ele funciona de forma distinta da preferência legal entre condôminos e depende de regras específicas de prazo e de forma para produzir efeito quando, no futuro, o comprador realmente resolver vender.
O que a cláusula de preempção obriga o comprador a fazer
O art. 513 do Código Civil define que a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que vai vender, ou dar em pagamento, para que este use seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Ou seja, antes de fechar negócio com outra pessoa, o comprador precisa procurar você e oferecer o imóvel nas mesmas condições que pretende praticar com o terceiro.
O prazo que o contrato pode fixar, e o teto que a lei impõe
O parágrafo único do art. 513 limita esse prazo: a cláusula de preferência não pode durar mais do que cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou mais de dois anos, se for imóvel. Um contrato que estipule prazo maior do que dois anos para a preempção sobre imóvel tem essa cláusula reduzida a esse teto legal, ainda que as partes tenham combinado período diferente.
Se o contrato não disser nada sobre o prazo de resposta
O art. 516 trata de uma situação diferente da anterior: o prazo que o vendedor original tem para se manifestar depois de notificado pelo comprador de que este vai vender. Não havendo prazo estipulado no contrato para essa resposta, o direito de preempção caduca se não for exercido em três dias, tratando-se de coisa móvel, ou em sessenta dias, tratando-se de imóvel, contados da data em que o comprador notificou o vendedor da intenção de revenda.
Como formalizar o exercício do direito sem perdê-lo
O art. 515 estabelece que quem exerce a preferência fica obrigado, sob pena de perdê-la, a pagar, em condições iguais, o preço encontrado com o terceiro ou o preço ajustado. Isso significa que não basta manifestar interesse verbalmente: é preciso estar pronto para igualar as condições oferecidas, dentro do prazo de sessenta dias, sob pena de o direito simplesmente caducar e o comprador poder vender livremente a quem quiser.
Se o comprador vender sem te avisar
O art. 518 responsabiliza por perdas e danos o comprador que aliena a coisa sem dar ao vendedor original ciência do preço e das vantagens oferecidas pelo terceiro, e prevê responsabilidade solidária do adquirente que tiver agido de má-fé, ciente da existência da cláusula. Isso não desfaz automaticamente a venda já concluída com o terceiro, mas abre caminho para cobrar indenização de quem descumpriu a obrigação de oferecer o imóvel de volta. Redigir a notificação ao comprador, calcular o prazo de sessenta dias e formalizar a igualdade de condições exigida pelo art. 515 são passos que um advogado particular pode acompanhar de forma digital, recebendo contrato e proposta do terceiro por WhatsApp, sem assegurar que o comprador vai cumprir a oferta.
Perguntas frequentes
Posso colocar prazo de cinco anos para a preempção sobre um imóvel?
Não. O parágrafo único do art. 513 limita a preempção sobre imóvel a, no máximo, dois anos; prazo maior estipulado no contrato é reduzido a esse teto legal.
Se o contrato não fixar prazo de resposta, tenho quanto tempo depois de ser notificado?
Sessenta dias, tratando-se de imóvel, conforme o art. 516 do Código Civil, contados da data em que o comprador te notificou da intenção de revenda; perdendo esse prazo, o direito caduca.
O que acontece se eu não conseguir pagar o preço oferecido pelo terceiro dentro do prazo?
Você perde o direito de preferência para aquela venda específica, já que o art. 515 exige o pagamento em condições iguais às do terceiro, sob pena de perda do direito exercido.
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