Quórum para alterar a convenção e o regimento interno
Condomínios que querem atualizar suas regras — proibir animais, restringir locação por temporada, mudar critérios de rateio — esbarram, quase sempre, na mesma dúvida prática: quantos votos são realmente necessários para essa mudança valer?
O quórum de dois terços para a convenção
O artigo 1.351 do Código Civil exige, para a alteração da convenção de condomínio, o voto favorável de dois terços dos condôminos, e não apenas dos presentes na assembleia: o cálculo considera a totalidade das frações ideais do condomínio, o que costuma tornar essa maioria mais difícil de reunir do que parece à primeira vista.
Por que o regimento interno tem um regime mais flexível
Diferente da convenção, o regimento interno — que trata de aspectos de convivência cotidiana, como horários de uso de áreas comuns e regras de conduta — costuma poder ser alterado pela maioria simples dos presentes em assembleia regularmente convocada, salvo se a própria convenção do condomínio exigir quórum mais elevado também para essa mudança.
Como calcular o quórum de dois terços na prática
O cálculo não é feito pela contagem de unidades, mas pelas frações ideais atribuídas a cada uma na própria convenção, que costumam variar conforme o tamanho e a posição do imóvel. Um condomínio com muitas unidades de fração pequena e poucas de fração grande precisa somar essas frações, não simplesmente contar "dois terços dos apartamentos".
Registro da alteração no cartório de imóveis
Aprovada a mudança pelo quórum exigido, a alteração da convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos plenos perante terceiros, incluindo futuros compradores de unidades do condomínio. Alteração aprovada mas não registrada tende a valer apenas internamente, entre os condôminos que participaram da votação.
O que acontece quando o quórum não é alcançado
Se a proposta não reúne os dois terços exigidos, ela simplesmente não é aprovada, podendo ser levada novamente a uma nova assembleia no futuro, com nova tentativa de reunir o quórum. Não existe mecanismo de aprovação por maioria simples "na segunda tentativa" para alteração de convenção, como ocorre com alguns quóruns de instalação.
Um exemplo prático: a tentativa frustrada de vedar animais
Um condomínio tenta alterar a convenção para proibir animais de grande porte, mas a proposta recebe apenas 58% das frações ideais em assembleia amplamente convocada. Por não atingir os dois terços exigidos pelo artigo 1.351, a alteração não é aprovada, e a regra anterior — que já permitia animais, com restrições de convivência no regimento — permanece em vigor. A conferência de qual quórum realmente incide sobre cada tipo de alteração pretendida pode ser feita por advogado particular a partir da convenção vigente enviada digitalmente, sem prometer a aprovação em nova tentativa.
Perguntas frequentes
O quórum de dois terços vale também para trocar de administradora?
Depende do que a própria convenção estabelece sobre esse tema específico; muitas convenções tratam a contratação de administradora como matéria de gestão ordinária, sujeita a quórum de maioria simples, distinto da alteração da convenção em si.
É possível reduzir o quórum de dois terços por deliberação da assembleia?
Não. O quórum de dois terços para alteração da convenção decorre diretamente da lei, e não pode ser reduzido por decisão do próprio condomínio, ainda que por unanimidade dos presentes em determinada assembleia.
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