Contrato sem cláusula de reajuste: o aluguel pode ser corrigido?
Sem cláusula de reajuste, nenhum índice entra automaticamente no contrato. A Lei 10.192/2001 limita a periodicidade da correção, mas não cria autorização unilateral onde as partes nada pactuaram. A Lei do Inquilinato permite inserir ou modificar a cláusula por acordo e, depois de três anos, buscar revisão judicial para adequar o aluguel ao mercado.
Periodicidade anual não substitui a falta de pacto
O artigo 2º da Lei 10.192/2001 admite reajuste por índices em contratos com duração igual ou superior a um ano e invalida periodicidade inferior à anual. Essa regra responde quando a correção pode produzir efeitos, não qual índice se aplica a um contrato omisso. IGP-M, IPCA ou outro indicador não pode ser escolhido depois por apenas uma parte.
Também é preciso distinguir reajuste monetário de novo aluguel de mercado. Uma proposta de aumento real não se torna simples correção por usar um índice como justificativa.
O artigo 18 exige comum acordo para criar ou mudar a cláusula
Locador e locatário podem fixar novo valor e inserir ou alterar cláusula de reajuste. O aditivo deve indicar índice, periodicidade válida e marco inicial, sem cobrar retroativamente uma correção que não existia. A aceitação precisa ser clara; silêncio ou pagamento feito sob ressalva não devem ser tratados automaticamente como concordância.
Se houver negociação, compare valor de mercado, duração restante e efeito futuro. Um índice anual pactuado agora só opera segundo o novo ajuste, não reescreve vencimentos anteriores.
A revisão judicial exige três anos do contrato ou do último acordo
O artigo 19 permite ao locador ou ao locatário pedir revisão depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado. O objetivo é ajustar o valor ao preço de mercado, com contraditório e prova; não há aumento imediato apenas porque uma parte anunciou que ajuizará.
Antes desse marco, podem existir outros fundamentos contratuais excepcionais, mas não se deve apresentar a ação revisional comum como disponível a qualquer tempo.
Recusa do valor contratado pede prova e via de pagamento segura
O inquilino deve responder ao aumento por escrito e continuar oferecendo o montante efetivamente devido, com identificação do mês. Se o locador recusa receber esse valor, não basta retê-lo ou fazer pagamento informal: o artigo 67 disciplina a consignação judicial de aluguel e acessórios.
Contrato, comunicação do aumento, comprovantes e cálculo permitem definir o valor correto. Uma análise jurídica pode organizar negociação ou defesa sem prometer que todo aumento será afastado, pois a existência de acordo posterior e o histórico de pagamentos também serão examinados.
Perguntas frequentes
O IPCA entra automaticamente se o contrato não indicar índice?
Não. A cláusula pode ser inserida por acordo; sem consenso, a revisão do valor segue os requisitos e o prazo do artigo 19.
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