As exceções que derrubam o direito à renovatória
Preencher os três requisitos legais não garante ao lojista a renovação automática do contrato. O art. 72 delimita as matérias de fato que o locador pode opor, sem eliminar a defesa de direito que também seja cabível. Entre essas matérias estão proposta abaixo do valor real, proposta melhor de terceiro e as hipóteses de obras ou uso previstas no art. 52. Conhecer os limites de cada uma evita confundir o direito de ajuizar com certeza de vitória.
A proposta de terceiro em condições melhores
A proposta de terceiro está no art. 72, III. O locador deve juntar documento subscrito pelo proponente e por duas testemunhas, indicar claramente as condições e informar ramo diferente do explorado pelo locatário. Na réplica, o locatário pode aceitar essas condições para obter a renovação. Se a proposta prevalecer e a locação não for prorrogada, a sentença fixa a indenização do art. 75, devida solidariamente pelo locador e pelo proponente.
Reforma determinada pelo poder público e uso próprio
O art. 52 dispensa a renovação quando uma determinação pública exigir transformação radical ou quando o proprietário comprovar modificação valorizadora nos termos legais. Também contempla uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, controlado majoritariamente pelo locador, cônjuge, ascendente ou descendente. Em regra, esse novo uso não pode repetir o ramo do antigo locatário. A exceção de uso próprio não pode ser invocada pelo empreendedor para negar renovação de espaço em shopping center.
O que muda se a retomada for insincera
Se, em três meses da entrega, o locador não der ao imóvel o destino afirmado ou não iniciar as obras declaradas, o art. 52, § 3º, prevê indenização pelos prejuízos e lucros cessantes ligados à mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio. A lei oferece um marco objetivo; não basta falar em demora razoável sem confrontar a data da entrega e a providência efetivamente adotada.
Como o lojista reage a uma exceção de retomada
Diante de contestação fundada em proposta de terceiro, o locatário pode impugnar sua regularidade ou aceitar em réplica as mesmas condições para obter a renovação, como autoriza o art. 72, § 2º. Essa faculdade não é o direito de preferência dos arts. 27 e seguintes, voltado à alienação do imóvel. Em alegação de uso próprio ou obras, a resposta deve confrontar titularidade, projeto, destinação e prova documental. Um advogado particular pode examinar contrato e peças a distância para definir a manifestação adequada antes do prazo processual.
Perguntas frequentes
O locador precisa provar a proposta de terceiro por escrito?
Sim. O art. 72, § 2º, exige proposta escrita, subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas, com condições claras e ramo diverso. Com essa prova, o locatário pode aceitar as condições em réplica para obter a renovação; tecnicamente, não se trata da preferência na compra do imóvel.
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