Até quando dá para ajuizar a ação renovatória
O lojista que atende aos requisitos da renovatória ainda pode perder o direito por deixar passar a janela em que a lei permite ajuizar a ação. Não se trata de prescrição, mas de decadência. A regra é que negociação, férias forenses ou dificuldade documental não suspendem nem interrompem o prazo. Isso não elimina a prorrogação do dies ad quem: se o vencimento cair em feriado ou recesso sem expediente, o REsp 55.991-DF admite o protocolo no primeiro dia útil seguinte. Existem também exceções legais estreitas no Código Civil, razão pela qual não é correto afirmar que a decadência jamais pode sofrer impedimento.
A janela entre um ano e seis meses antes do término
O § 5º do art. 51 da Lei 8.245/1991 fixa que a ação renovatória deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes da data do término do contrato em vigor. Ajuizar antes desse intervalo ou depois dele torna a ação extemporânea, e o juiz extingue o processo sem sequer analisar se os requisitos de fundo de comércio estavam presentes.
Por que a lei escolheu justamente essa faixa
A faixa protege as duas partes: garante ao locador tempo suficiente para se organizar caso a retomada seja aceita e evita que o locatário deixe a decisão para a última hora, quando já não haveria tempo hábil de tramitação até o fim do contrato. Se a ação for ajuizada faltando cinco meses, por exemplo, ela chega tarde demais para a lei, mesmo que o locatário ainda tivesse boas razões para pleitear a renovação.
O que acontece se o prazo passar sem ação ajuizada
Perdida a janela, deixa de existir a pretensão à renovação compulsória daquele contrato. Isso não antecipa o término que ainda não chegou. No fim do prazo, o art. 56 faz cessar a locação não residencial; se o locatário ficar por mais de trinta dias sem oposição, ela se prorroga por prazo indeterminado. Só então o art. 57 permite denúncia escrita com trinta dias para desocupação. O art. 207 do Código Civil afasta, como regra, impedimento, suspensão e interrupção, enquanto o art. 208 preserva as situações dos arts. 195 e 198, I. Essas exceções não fazem uma tratativa comum parar o relógio da renovatória.
Como calcular a data limite na prática
Um contrato com término previsto para 30 de novembro de determinado ano tem sua janela de ajuizamento aberta em 30 de novembro do ano anterior e fechada em 30 de maio do ano do término. Marcar essa data no calendário do negócio, com folga de algumas semanas, evita a corrida de última hora e o risco de protocolar a petição fora do prazo por um erro de contagem. Quando o vencimento está próximo, contrato e aditivos podem ser enviados a advogado particular por canal digital para conferência da contagem e da documentação necessária ao protocolo. Se o último dia da janela cair em feriado ou recesso forense sem expediente, a prorrogação alcança apenas esse vencimento e permite o ajuizamento no primeiro dia útil seguinte. Ela não suspende a contagem durante todo o recesso, não reabre uma janela já perdida e não transforma negociação privada em causa de suspensão.
Perguntas frequentes
O prazo conta a partir da assinatura do contrato ou do seu término?
Conta a partir da data prevista para o término do contrato em vigor, e não da assinatura; por isso é essencial acompanhar a data final desde o início da locação.
Um aditivo que prorroga o contrato muda a data limite?
Sim, o aditivo que altera o termo final desloca a janela decadencial, que passa a ser calculada em relação à nova data de término pactuada entre as partes.
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