Como se fixa o valor do aluguel na renovação judicial
A ação renovatória não discute apenas se o contrato será renovado: em boa parte dos casos, a disputa real está no valor do novo aluguel. Locador e locatário raramente concordam sobre o preço de mercado do imóvel, e a lei previu um procedimento específico para resolver esse impasse dentro do próprio processo.
A proposta inicial e a contraproposta do locador
Na petição inicial, o locatário já indica o valor de aluguel que considera justo para o novo período. Se o locador entender que a proposta não corresponde ao valor locativo real do imóvel, pode contestar com base no art. 72, II, da Lei 8.245/1991, apresentando contraproposta com as condições que reputa compatíveis com o valor atual de mercado, conforme o § 1º do mesmo artigo.
O aluguel provisório pedido pelo locador
O art. 72, § 4º, permite ao locador ou sublocador pedir na contestação aluguel provisório a partir do primeiro mês do período renovando. O pedido precisa vir acompanhado de elementos hábeis para aferir o justo valor e está sujeito ao limite legal de oitenta por cento do valor pedido. A decisão provisória não antecipa automaticamente o resultado final.
A perícia de avaliação do imóvel
A perícia pode esclarecer metragem, localização, estado e valores comparáveis, excluída a valorização trazida pelo locatário ao ponto ou lugar. Ela não dá ao juiz liberdade para escolher qualquer cifra. No REsp 1.815.632, divulgado na Edição Extraordinária 6, o STJ decidiu que a ação tem natureza dúplice e o valor fica delimitado pelo pedido do locatário e pela contraproposta do locador; não cabe decidir por equidade fora dessas balizas apenas porque o laudo apontou outro número.
Como preparar a proposta de valor
Reunir anúncios de imóveis semelhantes na região, contratos de locação de pontos comparáveis e dados técnicos de metragem, localização e estado ajuda a sustentar o valor locativo proposto já na petição inicial. O histórico de faturamento pode informar a capacidade econômica do negócio e a estratégia de negociação, mas não é comparável direto de aluguel nem substitui a avaliação do imóvel. Também não pode servir para reintroduzir no preço a valorização trazida pelo próprio locatário ao ponto ou lugar, que o art. 72, § 2º, manda excluir. Um advogado particular pode organizar comparáveis, contrato e laudo preliminar a distância antes do ajuizamento, para que o valor pedido seja coerente com a prova e com os limites da ação.
Perguntas frequentes
O valor definido na renovatória vale para todo o novo prazo contratual?
Em regra sim, mas o contrato pode prever reajustes periódicos com base em índice de correção, e o valor também pode ser revisado depois de três anos por meio de ação revisional.
As diferenças entre o aluguel provisório e o valor final são cobradas depois?
Sim, o art. 73 da lei prevê que as diferenças de aluguéis vencidos, apuradas após a renovação, sejam executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.