Revisional de aluguel: ajustando o valor sem esperar o fim do contrato
Um contrato de locação comercial de dez anos pode ficar defasado bem antes de terminar. Índices de reajuste nem sempre acompanham a valorização real da região, e tanto o locador quanto o lojista podem se sentir prejudicados pelo valor pactuado anos atrás. Para esses casos, a lei do inquilinato criou a ação revisional, distinta da renovatória, que permite atualizar o aluguel ao valor de mercado sem discutir a permanência no imóvel.
O prazo de três anos do art. 19
O art. 19 da Lei 8.245/1991 permite que locador ou locatário peçam revisão judicial do aluguel depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, ajustando-o ao preço de mercado. Diferente da renovatória, a revisional não discute o direito de continuar no imóvel: parte-se do pressuposto de que a locação continua, e o litígio se concentra exclusivamente no valor a ser pago dali em diante.
O que entra na avaliação do imóvel
A Corte Especial decidiu no EREsp 1.411.420 que benfeitorias e acessões feitas pelo locatário com autorização do locador podem integrar o cálculo do aluguel na revisional. Portanto, não é correto limitar a perícia ao imóvel como existia no primeiro dia do contrato. A autorização, a incorporação ao bem e o efeito patrimonial precisam ser provados; investimentos ligados apenas à atividade empresarial não se confundem automaticamente com valorização do imóvel.
Como o processo apura o valor
O art. 68 prevê aluguel provisório, se pedido, devido desde a citação. Na ação do locador, ele não pode exceder oitenta por cento do valor pretendido; na ação do locatário, não pode ficar abaixo de oitenta por cento do aluguel vigente. Se não houver conciliação, a contestação apresenta contraproposta e o juiz determina perícia quando necessária. O aluguel definitivo retroage à citação, e as diferenças seguem o art. 69. Comparáveis úteis precisam indicar endereço, área, destinação, estado de conservação, data e condições efetivas do negócio; anúncios isolados sem confirmação não equivalem automaticamente a contratos praticados no mercado.
Quando a revisional não é o caminho certo
O art. 68, § 1º, impede a revisional enquanto pende prazo de desocupação legal, amigável ou judicial. A proximidade do término também pode tornar a renovatória mais adequada para discutir o novo período. Revisional e renovatória têm objetos distintos e podem gerar questões de conexão conforme os períodos discutidos; não se deve afirmar, sem examinar datas e pedidos, que jamais podem coexistir.
O galpão valorizado pelo polo logístico vizinho
Um galpão industrial foi alugado há quatro anos por valor então compatível com o mercado, mas a região passou por forte valorização com a chegada de um polo logístico próximo. O locador, percebendo a defasagem, reúne comparativos de aluguéis semelhantes na área e ajuíza ação revisional para atualizar o valor, sem interromper o contrato em vigor nem discutir a permanência da empresa locatária no imóvel.
Negociação prévia como alternativa ao litígio
Antes de judicializar, propostas acompanhadas de comparativos verificáveis podem produzir um novo acordo. Esse ajuste merece cuidado porque o art. 19 conta novo triênio a partir do acordo anteriormente realizado sobre o aluguel; uma alteração aceita hoje muda a referência temporal de futura revisional. O documento deve separar novo valor, índice de reajuste, data de eficácia e quitação de diferenças passadas. Sem consenso, contrato, laudo preliminar e amostras comparáveis podem ser enviados digitalmente a advogado particular para definição do pedido e da estratégia processual, sem prometer que toda defasagem percebida será acolhida em juízo.
Perguntas frequentes
É preciso esperar o fim do contrato para pedir a revisional?
Não; a revisional pode ser ajuizada a qualquer momento depois de transcorridos três anos do início do contrato ou do último acordo sobre o valor, independentemente de quanto tempo falta para o término.
O aluguel provisório fixado na revisional já vale desde a citação?
Sim, o rito da ação revisional prevê a fixação de aluguel provisório logo no início do processo, com base nos elementos apresentados pelas partes, até que o valor definitivo seja decidido na sentença.
A revisional e a renovatória podem ser discutidas ao mesmo tempo?
Não há resposta abstrata única. Elas tratam, em regra, de períodos e pedidos diferentes; datas, conexão, eventual prazo de desocupação e risco de decisões incompatíveis precisam ser examinados no caso concreto.
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