Ação revisional de aluguel após três anos de contrato

O triênio conta da última fixação consensual

O artigo 19 da Lei 8.245/1991 exige três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado. Não se conta apenas da assinatura original se houve acordo posterior que fixou novo valor. No REsp 1.566.231, o STJ reafirmou que um acordo de majoração impede nova revisional durante o triênio, ainda que o valor acertado não tenha alcançado o mercado.

Reajuste anual pela cláusula não é necessariamente um novo acordo de valor: em geral, é aplicação automática da fórmula já pactuada. A natureza de aditivo, desconto ou renegociação deve ser conferida nos documentos antes de calcular o prazo.

A referência é o mercado de imóveis comparáveis

A revisional pode elevar ou reduzir o aluguel. Área, localização, conservação, vagas, destinação, período e condições do negócio interferem na comparação. Anúncio sem locação concluída mostra oferta, não necessariamente preço efetivo; laudo e dados consistentes ajudam a explicar ajustes entre os imóveis.

O processo não existe para premiar uma parte pelo índice acumulado, mas para medir o valor locativo contemporâneo. Benfeitorias e características incorporadas podem exigir exame técnico, principalmente quando as partes divergem sobre autoria e impacto.

O artigo 68 fixa limites diferentes para o aluguel provisório

Na ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não pode exceder 80 por cento do valor pedido. Na proposta pelo locatário, não pode ser inferior a 80 por cento do aluguel vigente. Esses limites não significam que o juiz aplicará automaticamente o percentual máximo ou mínimo; elementos apresentados e cláusulas de reajuste também são considerados.

A decisão provisória produz efeitos a partir da citação conforme o rito legal. O réu pode pedir revisão desse valor com elementos adequados, e a sentença definirá o aluguel final.

Diferenças são acertadas depois da definição final

O artigo 69 estabelece que o aluguel fixado retroage a citação. As diferenças apuradas durante o processo, descontado o que foi pago provisoriamente, tornam-se exigíveis nos termos legais depois do trânsito em julgado. Por isso, ambas as partes devem guardar pagamentos e reservar o risco de complemento ou restituição.

Aluguel provisório não encerra a controvérsia nem garante o valor da sentença. Uma simulação financeira deve incluir cenário de diferença, correção e duração do processo sem apresentar economia certa.

A petição e a contestação precisam de números verificáveis

Contrato, aditivos, histórico de reajustes, planta, fotos, laudos e comparáveis formam a base. A inicial indica o aluguel cuja fixação se pretende; a defesa pode apresentar contraproposta e contestar amostras. Perícia pode ser necessária quando os valores permanecem distantes.

Uma avaliação jurídica e técnica define se o triênio se completou e se a prova justifica o custo do processo. Não é responsável prometer aluguel provisório, percentual de redução ou sentença antes dessa análise.

Renovatória, reajuste e revisional não devem ser confundidos

A ação renovatória de locação empresarial discute continuidade e possui requisitos próprios; o reajuste aplica índice contratual; a revisional do artigo 19 mede preço de mercado. Mesmo quando dois temas aparecem no mesmo período, pedido e prova de cada um permanecem distintos. Classificar corretamente a pretensão evita usar o triênio como se fosse prazo de qualquer ação e impede apresentar simples planilha de inflação como laudo de valor locativo.